山里寒舍研究

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1、山里寒舍（密云干峪沟）项目研究一、项目开发背景1.项目地背景1)偏项目地位于密云县北庄镇干峪沟村，距离天安门车程近130公里、与河北省兴隆县以长城为界的小山村。2)空早年的干沟峪堪称是名副其实的空心村，几乎有一半的房子常年都是空置的。因为地理位置偏僻，交通不方便，很多人都被迫出去打工赚钱。3)小干沟峪村也是密云最小的村庄，全村总共才38户人家，不到70口人。加之很多人陆续搬迁出去，村子在人口规模上也渐渐变小。4)穷这座小村庄还有一个致命的缺陷，就是缺水，当年很多人投资商来这里考察过，虽然看好这里的自然景观，但是，在一个吃水都困

2、难的地方，怎样也留不住投资者。5)野干峪沟上万亩的原始次生林使这里成为天然的野生动植物栖息地，有植物36852种，动物59356种。这里野兔成群、狍子追逐，山鸡飞舞，生长着野生杨树、野生丁香、山核桃、胡枝子、荆条、酸枣等自然植被，茂密丰富，红果、核桃以及山鸡产业是村民的主要经济来源。6)静项目地位于海拔600米腹地中，距离沟口有14公里，进出仅通过村公路，常住人口20人。2.开发背景：1)化零为整成立旅游专业合作社，推动土地、房屋流转起来。在不改变所有权的前提下，村民以自家的房屋、果树和土地自愿入社，化零为整，再委托企业统一运

3、营管理。1)引进投资引进优质社会资源，确保资产良性经营起来。企业垫资、投资房屋改造。2)文化融合山里寒舍通过对地区文化的了解，充分挖掘文化内涵，开发特色产品，并将其贯穿于整个服务过程中，感染和吸引游客。打造竞争对手难以模仿的核心竞争力，真正成为与乡村风情、民俗文化和自然环境融为一体的绿色、科技、人文的北京一流乡村生态旅游基地。3、政策市场背景（国家、北京市、密云区关于休闲旅游产业的政策和乡村民宿酒店的发展支持，同质性项目分析，差异性项目分析）二、项目产品定位1.产品主题定位：“乐活、有机”，即共生永续，乐享生活，推广可持续的健

4、康生活方式。2.产品功能定位：坐落在风光秀丽、植被丰富的山谷中，从外面看，还是村民原先的老宅样式，木门、木窗、椽子，石头墙围起来的院落；房间里面则变化巨大：融合古朴与现代的室内设计，五星级的客房及卫浴设施，中西餐厅，无限网络覆盖，木门、木窗内加衬了双层的塑钢玻璃门窗，青石板铺地，还安装了地采暖设施。屋里有卫生间、淋浴。另外，宅子里的家具摆设如，衣柜、条案、桌子，很多都是从村民手里淘来的老物件，保存着悠久的乡舍韵味。3.产品市场定位：本项目产品针对小众旅游需求的多样化，创新和优化旅游产品结构，让观光旅游向休闲度假转型，为高端小众

5、提供更具品质的旅游生活。4.项目产品及规划设计定位：项目产品“山里寒舍”和“山里逸居”酒店的设计单位是参加过红树林酒店与798艺术区设计的规划设计者、中国著名建筑设计师王晖先生和他的“有限设计”工作室团队，经过其团队的精心设计，项目产品无论是从建筑的造型和结构，还是材料与设施，都实现了真正意义上的升级：结合当地的风光，利用石材、木料等传统建筑材料，在村落原本的建筑风格基础上，在许多细节处加以修饰和完善。同时大大强化了山里寒舍作为度假酒店的生活配套功能，最终，以古色古香的建筑之“型”为表现，以原汁原味的传统乡村文化为载体，以精雕

6、细琢的装饰和装修进行完善，以乐享其中的功能配套设施进行串联，打造出“国家高端体验式乡村景观度假酒店”的产品定位。1.项目产品价格定位：“山里寒舍”和“山里逸居”品牌酒店的产品以“套院”形式出租，分为：乐活；乐悠；乐享；乐逸四种院落，价格区间为人民币1,988-8,800元/天/院。2.项目产品销售方式定位：本项目产品“山里寒舍”和“山里逸居”品牌酒店的目标客户群中既有追求乡野风情、个性旅游的普通城市工作者，又有以金融、IT等行业及外企、上市公司等高端商务人士。通过网站、会议、信件、电话甚至私人接触等方式与客户保持良好而持久的关

7、系。并且推出积分会员卡及会费会员卡等会员模式。3.项目产品的经营管理定位：“山里寒舍”和“山里逸居”酒店以提供五星级饭店的服务为标准，为顾客提供高质量的管家式服务。另一方面，为促进本地劳动力就业，将农民组织了起来。安排社员、村民就业，进行土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作。目前山里寒舍的客房部主管、餐饮部主管、大客户经理，都是北庄镇土生土长的子弟。也为游客提供了原汁原味的山村气息的服务。三、项目结构1.五星级客房：两人标准间、四人标准间、家庭院落（每个院落内，搭配简单的休闲、休憩设施）。

8、2.功能配套：中西餐厅、多功能会议厅、水榭露台、游泳池、迷你高尔夫球场、自助厨房、水疗设施、农业种植体验区、部分户外运动区。3.管理配套：地暖供暖、网络全覆盖、封闭安保、四、酒店管理1.人性化山里寒舍以金融、IT等行业及外企、上市公司等高端商务人士为主要对象。通过网站、会议、