深度分析房产税在中国房地产市场发展中的调控作用

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1、深度分析房产税在中国房地产市场发展中的调控作用　　　　最近，有两则与房产税相关的消息备受瞩目，一是住建部在完成了40个主要城市个人住房信息系统联网后，“扩围”工作陷入了“停滞”状态。　　今年全国“两会”期间，国务院领导同志要求整合现有住房、土地、林地等登记职能，建立“不动产统一登记制度”。住建部、国土资源部会同国务院法制办也启动了《不动产统一登记条例》的起草准备工作。　　在40城市联网达标后，个人住房信息联网系统鲜有新的“技术节点”开通，将联网逐步覆盖全国约500个地级城市的工作进展并不顺利，扩围工作处于“停滞”状态。　　而就在上个

2、月，财政部、国家发改委明确将“扩大个人住房房产税改革试点范围”作为2013年财税体制改革的重要任务。话音刚落，住建部一官员立马顶上去，针锋相对地表态：NO！他说“房产税作为一项长期的税收政策，在调控中难以‘立竿见影’。楼市调控若想在短期内取得成效，限购、限贷等行政手段仍然是第一选择。”　　随后，某报甚至发文同声相应称，房价主要取决于供求关系，无论从发达国家还是我国试点地区经验来看，不能指望房产税成为降低房价的利器。　　房地产价格持续上演“猛兽跨栏”式的上涨，为了避免“光靠吼”的尴尬，房产税作为最后的“核威慑”力量似有被启用的迹象。但

3、反对声浪中，作为房地产调控具体执行部门之一的住建部嗓门最大，令人匪夷所思。　　房地产十年调控中涨了十倍，政策可谓车载斗量，左一个“五条”，右一个“十条”，各种真真假假，假假真真的戏说、演绎不绝于耳，但房价一骑绝尘，猛兽破栏，所向披糜，十八般兵器用遍了，没用；中医、西医使出浑身解数来，无效。如此这般，住建部主导的住房登记信息扩围停滞，房产税如果无望、无效，那等于宣布中国房地产市场已经病入膏肓，无可救药！　　作为税制改革的一个大动作，房产税的试点具有里程碑式的意义。同一个房产税出现重庆、上海的两种版本，也可谓煞费心机。　　上海规定在合并

4、计算的家庭全部住房面积人均超过60平方米时，才对属新购住房超出部分的面积征税；重庆则规定独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。　　京沪是非富即贵的“房爷”、“房伯”、“房姐”心仪之处，全国甚至全球投资投机客都愿在这里下注，所以上海的试点只对新增量征税，既往“原罪”一笔勾销，相关人群的利益得到充分保护，不得罪人，这可谓是上海试点的“经验”；而山城重庆对存量别墅动手，两处将目标人群受到严控，平均税率在0。5%左右。　　所以这种“温柔的试点”对增加税收入无补，一年一个亿的收入，杯水车薪

5、，九牛一毛，在地方总收入中似乎无足轻重。　　于是专家学者不认真研究该项税种不同版本在设计层面的制度缺损问题，而是把其收入结果放大，选择性地避重就轻，为我所用，言之凿凿地称“无论从发达国家还是我国试点地区经验来看，不能指望房产税成为降低房价的利器。”“房产税对于房价的影响远不会有社会公众想象的那么大。”这样的结论，因其逻辑上的悖论和经济学上的反常识而留下笑柄。因为任何国家，房产税都是极具杀伤力的巨斧之手。　　纵观这两年，房产税的各种“无厘头”式的解释已有若干次，各吹各的号，各唱各的调。一会是财政部，一会是住建部，一会是央行，一会是国税

6、总局，轮番表态，相互打架；一会说今年要推，一会又说方案未定；一会说先覆盖40个城市，一会说要覆盖70个城市；一会说沪渝试点成效显著，有力遏制了投机需求和房价上涨，一会又说影响微弱，效果不彰，房产税更多的是发挥稳定房价的作用。关于房产税的信息之嘈杂混乱，几成骡马集市，其间信号混乱，误导各方。　　房产税是存量巨大的永续税源，它不仅开辟了增收新路径，还涉及到社会公平，调节收入分配，是完善房地产调控的重要税收手段，对促进市场健康发展影响深远，绝非无足轻重。价格的影响因素是多重的，它既受供求关系影响，也受心理预期的影响。　　房产税究竟是存量征

7、收还是增量征收，税基多高，背后本质上都有复杂的利益纠葛。房产税作为增加持有成本的一项强力措施，应该坚持调节高端，对于占用较多社会资源的“房伯”“房叔”“房哥”“房姐”，西方国家都以“累进制”征收，这意味着个人持有成本的大幅增加。对有多套高档房的“房祖宗”，如按2%的累进税，几十年后就“换主宗”了。　　总理上任伊始就说，改革只要触及利益，要比触及灵魂还要难。房地产市场十年调控的教训大于经验，许多言之凿凿的条例、规章，只要触及既得利益群体，他们会上下其手，百般掣肘，往里面掺砂子，千方百计地阻挠，甚至出现政令出不了中南海的咄咄怪事，今年春

8、上的“国五条”即为眼前的典例。　　过去十多年间，流动性盛宴和长期的金融抑制造成的供给短缺，以债务货币为基础的泛滥流动性和土地财政的放纵极大地推高了房价。中国房地产市场似乎只有流金岁月，没有经历过周期性的衰退，从而难言教训。这是一个只有