广东省物业管理师案例分析题

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1、物业案例分析一、某小区建筑面积100万M2，2008年开发商没有进行招、投标，自己成立了物业公司，直接接管该小区。请分析：1、开发商作法是否合适？2、根据《物业管理条例》和《前期物业管理招标、投标管理暂行办法》，开发商应受到怎样的处理？3、什么情况下，可以采用不招聘物业管理公司？答：1、开发商作法不合适。理由如下：据《物业管理条例》中，A、国家提倡建设单位按按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；B、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理工作企业。2、

2、据《物业管理条例》中规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可能并处10万元以下的罚款。3、据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。二、欣欣花园小区前期物业管理合同到期后，新成立业主大会选聘天祥物业管理公

3、司代替原开发商下属的物业管理公司，并与其签订《物业服务合同》。小区共有850户，其中有23户（他们拥有面积占有全建筑面积的10%），他们以未出席业主大会，未投票选择天祥物业，未与天祥签订合同，新公司服务水平不及原物业公司为由，一直拒缴物业服务费。试分析这些业主理由是否成立，并做出解释。答：1、这些业主理由不成立。2、据《物业管理条例》的相关规定，业主大会作出业主大会议事规、选聘、解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主人数的1/2或者建筑面积占有1/2以上通过。而反对的业主只有23户，建筑面积占有10%，所以这

4、些业主反对不足以推翻业主大会作出的选聘天祥公司的决定。3、据《物业管理条例》中规定：业主在物业管理工作活动中，应履行的义务包括，A、业主应执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；B、按时交纳物业服务费》。所以这些业主不交纳物来服务费是不对的。4、对于欠缴费的业主，据《物业管理条例》中这条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。物业管理公司可依此法追缴欠费。5、对于这23户业主，可拿出天祥服务不及原物业公司

5、的证据，与物业管理公司沟通协调，改进服务。三、润新小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2005年2月16日上午，2名业主到管理处购买天燃气，因这两名业主长期欠缴乱物业管理费，因此物业公司拒绝出售天燃气，双方发生争执。争执中，业主损坏池办公用品。请分析，1、物业公司此举是否妥当？2、物业公司应怎样处理这个事情？答：1、不妥当。这是混淆法律关系所致。物业公司与业主订有服务合同，应按合同提供服务，并收取物业管理费。而物业公司代理煤气公司的天燃气充值，出售天燃气，是代理的法律关系。业主买天燃气，相当于向煤气公司购买，所以物业

6、公司没有权利不出售天燃气。2、物业管理公司应就“不出售天燃气”这件事向业主道歉；明确责任，损坏物品，由当事人赔偿；对2名业主的欠费，可以通过三次发催款通知单，直到发律师函追缴，甚至于通过法院诉讼处理。（四）一写字楼物业管理公司告知所有的租户，将对租户的房屋装修活动进行统一监督管理。任何租户装修，必须提前提出申请，由物业管理公司审批，并且还规定，如有违反者，将对其处以500～5000元不等的罚款。一家租户在装修时，因没有及时清运垃圾，物业管理公司遂要按规定对其罚款500元。租户坚决反对，双方出现激烈争执。租户认为：装修

7、是其基本权利，物业管理公司无权对其装修行为指三道四，更无权对其罚款；公司认为：自己受开发商(业主)委托，对楼宇进行物业管理，装修管理是物业管理的基本和重要管理内容，租户违反装修管理规定，管理公司当然有权进行罚款。试对以上案例进行分析：（1）物业管理公司是否有权监管装修？（2）物业公司是否有权对租户装修进行罚款？（3）物业公司如何有效约束租户的违章装修行为？参考答案:（1）对租户的装修活动进行审批、管理、服务，是物业管理工作的一部分，物业管理公司是否有权监管装修。无论是建设部《住宅室内装饰装修管理办法》还是国务院《物业

8、管理条例》都有相关条文规定。（2）物业公司无权对租户进行罚款，因为罚款是一种行政处罚行为，设定和实施罚款行为必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，并由行政机关依照《行政处罚法》规定的程序实施，不能违反法律的规定。物业管理公司只是一个企业，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，物业管理公司制定的处罚条款无法律效力。（3）物业公司可以