房地产价格策划

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1、第九章房地产价格策划【内容提要】本章围绕房地产价格，介绍了房地产商品的价格构成、房地产产品定价目标、房地产价格的影响因素、房地产定价方法、房地产定价策略。【重点掌握】房地产商品的价格构成、房地产定价方法、房地产定价策略。1.房地产价格分析2.房地产定价方法3.房地产定价策略第九章房地产价格策划1.房地产价格分析1.1房地产商品的价格构成1.2房地产产品定价目标1.3房地产价格的影响因素1.1房地产商品的价格构成1.1.1房地产成本房地产成本是房地产价格的主要组成部分，应加强成本核算和控制管理，杜绝各种浪费，降低成本。以商品房为例，

2、其成本主要由下面七项费用组成。⑴基地开发费。包括按国家和各地有关规定支付的征地费、青苗补偿费、菜田建设费、劳动力安置费、养老农民生活补助费、私房补偿费、临时房屋搭建费、自行过渡补贴费、搬迁障碍费、临时水电气费、平整土地费等。⑵勘察设计费。主要包括工程勘察费、工程设计费、施工临时通路通水通电费、场地平整费，以及在办理建审手续中按规定交纳的有关收费和用于地质和水文地质勘测设计等所需的费用。⑶动迁户用房建筑安装工程费。包括临时安置过渡及搬家补助费等。⑷房屋建筑安装工程费。按照施工图预算（或竣工决算）计算。⑸市政配套设施费。按有关市政公用

3、设施配套标准所支付的供水、供电、供气、通讯、排污、排水、道路、绿化工程等项费用。⑹管理费。建设过程中支付给开发公司职工工资、工资附加费、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、车辆使用费、低值易耗品购置费、劳保费、职工教育费、广告费、合同签证费、公证费、保险费、诉讼费、股息等。管理费总额一般以上述1～5项为基数，按1％～5％计算。⑺贷款利息。1.1.2利润房地产作为一种商品，盈利是价格形成中的一个组成部分。利润一般以房地产成本预算的1～5项为基数，按3％～10％计取利润。1.1.3税金房地产商品价格中的税金部分主要包括营业税、城市维护

4、建设费、教育附加费等内容。1.1.4其他附加费其他附加费主要指人防工程费、住宅建设市政基础设施大配套费等。1.1.5土地使用税（费）该项税费从1988年11月开征，属于固定税额的税种，一般每年税费率为0.5～10元/m2。1.1房地产商品的价格构成1.1房地产商品的价格构成1.1.6其他构成商品房价格的因素⑴房屋装修。⑵房屋设备。⑶房屋附属设施。⑷地段、层次、朝向。⑸房屋的折旧。⑹房屋完好程度。1.1房地产商品的价格构成1.2房地产产品定价目标1.3房地产价格的影响因素1.房地产价格分析1.2房地产产品定价目标⑴以获取最高利润为定

5、价目标⑵以获取较高的投资收益率为目标⑶以保持市场价格稳定为目标⑷以应付或避免竞争为目标⑸以提高市场占有率为目标⑹以维持企业生存为目标1.1房地产商品的价格构成1.2房地产产品定价目标1.3房地产价格的影响因素1.房地产价格分析1.3房地产价格的影响因素⑴成本因素⑵竞争因素⑶产品差异产品差异主要表现在建筑风格、户型、景观环境设计等方面。①建筑风格的影响。②景观环境设计对市场价格的影响。③户型对市场价格的影响。⑷购房者的心态因素⑸政府的作用⑹环境因素1.房地产价格分析2.房地产定价方法3.房地产定价策略第九章房地产价格策划2.房地产定

6、价方法2.1成本导向定价法2.2需求导向定价法2.3竞争导向定价法2.1.1成本加成定价法2.1.2目标收益定价法2.1.3盈亏平衡定价法2.1.4边际或本定价法2.2.1理解价值定价法2.2.2区分需求定价法2.3.1随行就市定价法2.3.2直接竞争定价法2.3.3倾销定价法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本（含税金）的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。其计算公式为:单位产品价格＝单位产品成本×（1+加成率）这种方法的优点是计算方便，可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况作调整，在市场环境诸因素基本稳定的

7、情况下，采用这种方法可保证开发商获得正常的利润。这种方法也存在着局限性：不利于开发商控制开发成本；没有考虑市场承受能力，有可能形成销售压力。该方法的关键在于：加成率的估算应根据行业状况和产品特色正确把握。2.1.1成本加成定价法2.房地产定价方法2.1成本导向定价法2.2需求导向定价法2.3竞争导向定价法2.1.1成本加成定价法2.1.2目标收益定价法2.1.3盈亏平衡定价法2.1.4边际或本定价法2.2.1理解价值定价法2.2.2区分需求定价法2.3.1随行就市定价法2.3.2直接竞争定价法2.3.3倾销定价法这种方法又称目标利

8、润定价法，或投资收益率定价法。它是在项目投资总额的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算步骤如下：⑴确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。⑵确定目标利润。由于目标收益率的表现形