紫江项目第一次沟通稿

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1、世联地产针对浦江森林半岛项目的案例思考第一部分：世联操盘的大盘案例借鉴第二部分：对上海大盘的案例研究第三部分：区域增值模式的研究第四部分：结合案例研究，世联对本项目思考的问题深圳桃源居项目案例——郊区大盘的价值定位与实现第一部分：世联成功操盘的大盘案例借鉴深圳桃源居项目区位:宝安西乡中华商贸城，东邻广深珠高速公路，西邻107国道规模:占地116万m2,总容积率：1.33，总建筑面积180万m2交通:311、305、603等公交线路总站，距机场15分钟车程特别配套:深圳清华实验学校，森林体育公园等三大社区内公园近20万m2周边配套:机场实验学校，中英文书院，西乡人民医院，流塘派出所广告主打词

2、:“将来孩子比我强”，“安家桃源居，上公立清华实验学校”将一个180万平米的项目当成一个“单纯的住区”看待，是桃源居最初遭遇销售困境的主要原因对项目理解的差异是桃源居最初遭遇销售困境的原因：最初的销售困境描述：96年-2000年桃源居建成约9.5万㎡商品房，5年销售约6万㎡（平均年销售仅1.2万㎡）。2000年10月，新推区域一个月仅售3套。因开发初期配套滞后，已形成明显的销售障碍和不良口碑传播，以致于整个产品发展停滞。开发商最初对项目理解：追求一种世外桃园的居住和生活的理想状态世联对项目理解：以居住为核心，从而引发娱乐、交往、经营、发展等多方面功能的社会区域生活共同体VS世联地产介入后，

3、成功的用“教育人文社区”的定位挑战了郊区的距离问题与配套滞后的问题世联介入后的主要工作步骤郊区大盘的距离、开发期配套滞后、先期展示不足STEP1:项目限制条件STEP２:客户需求调查STEP３:项目价值重新定位STEP４:郊区大盘的超越之路客户最需要的配套设施为菜市场、学校，其次为超市、娱乐设施、银行、再次为医院社区定位：深圳最大的教育人文社区第一步：市场破冰、引进名校。引入“深圳清华实验学校”第二步：持续发展、配套配合。第三步：以点带面、实现终级目标。利用名校清华为桃源居销售带来的轰动效应、筹划社区的发展，终级目标为“国际学城特色的理想新城镇”桃源居项目成功关键要素总结1、准确理解郊区大

4、盘的发展规律与项目自身的限制条件２、推广主题明确：将教育进行到底。“将来孩子比我强”的推广语深入人心３、推广中注重营造社区参与意识，将推广与社区活动结合起来，形成销售与社区文化建设的互动４、社区价值定位与社区发展结合起来，从引进名校到学城社区，以点带面，结合配套配合，最终打造“国际学城特色的理想新城镇”。北京顺义新城项目案例——产业定位与城市发展战略研究研究的范围是：顺义新城三组团108平方公里、规划人口90万顺义新城构成：①空港组团：包括空港工业区、空港物流园区、后沙峪镇以及天竺镇的一部分规模：34平方公里规划人口：28万人②中心组团：包括仁和镇、马坡镇以及牛栏山镇规模：62平方公里规

5、划人口：52万人③河东新区：包括北小营镇和南彩镇规模：12平方公里规划人口：10万人资料来源：《北京城市总体规划2004-2020》1232005/06/162005/07/16顺义区宏观经济背景研究区域（顺义）城市意向区域产业、土地及房地产市场现状区域内投资者及消费者访谈新城三组团目标人口和消费分布？新城的发展优势何在？顺义新城区产业存在的问题和可调整的方向？新城三组团发展的潜力如何？国内外新城发展模式研究相关产业带动区域发展案例研究相关产业的产业发展规律和产业发展环境研究顺义新城发展的核心驱动因素是什么？与通州和亦庄是否有不同？顺义新城的主导产业发展面临的区域竞争和国际环境如何？产业本

6、身的发展规律何在？顺义的几大优势（机场、会展）对区域发展的带动作用体现在哪里新城发展核心驱动因素产业发展战略与策略新城发展目标体系价值定位与功能分区分期开发策略2005/08/102005/08/20通过国内外相关城市/地区的案例研究与分析，寻找产业发展规律、新城发展的核心驱动因素和规律制定以产业为核心的顺义新城的发展战略与策略，明确新城价值定位与功能分区，制定分期推进策略基础研究案例研究发展战略与策略研究思路：充分结合新城的建设目标和国际上类似地区的发展经验，从顺义新城三组团的现状诊断入手，制定整体可持续发展战略研究结论案例的适用性分析结合案例制定以产业为核心的城市发展战略与策略针对人口

7、、产业、消费、土地利用四个方面对顺义新城的现状进行调研与研究，明确现实与理想之间的差距，寻找可能的发展方向9对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价