2011长沙梅溪湖地产项目（案例分析）

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1、谨呈：湖南省宜居地产开发有限公司宜居地产梅溪湖项目提报长沙置业通投资咨询有限公司2011年5月汇报思路图解项目发展认识项目解读项目发展背景发展环境分析发展环境分析发展定位思考发展案例借鉴整体发展定位整体开发策略营销初步建议宏观环境市场格局竞争市场项目发展核心问题个案分析整体定位本体分析营销策略主题定位客户定位开发分期规划建议怎么做是什么为什么123Contents项目发展认识壹一、项目宗地分析1.区位/地块/指标项目背景信息：本项目地块位于岳麓区枫林路，与涉外经济学院及第一师范学院紧邻；北面临枫林路，东、南、西面分别为规划道路骑龙路、骑川路、长东路，为长沙市

2、河西门户区域位置，梅溪湖国际新城的西北区域，麓谷板块西南端。距离汽车西站约为4公里，雷锋镇距离约为3公里，梅溪湖核心区1.5公里；项目总用地面积166.18亩，有效面积132.62亩，总建筑面积35万㎡。项目经济指标容积率：≤4.0；绿化率：≥35%；建筑密度：≤35%建筑限高：100米；商业面积占30%长东路（建设中）骑龙路（规划中）骑川路（规划中）枫林三路324.18米346.52米北面枫林三路地块东面现状西侧在建中的万科城市花园地块内与周边道路形成10左右落差的洼地2.地块外部环境与地形现状地块西侧为规划中市政广场与轨道交通站；西面有第一师范学院南面为

3、规划中安置小区，规划中长郡中学及小学二、项目发展背景1.新城开发的节点中国城市化处于快速发展期，未来几年将有上千座新城诞生，让中国正成为全世界最大规模的造城运动场。城市发展的模式也出现了在新城开发和旧城改造两个方向的分野。本项目的发展正是基于这一大环境和长沙城市发展与城市化进程提速的大背景下，城市扩张之新城开发的节点上。2.长沙城市发展格局洋湖垸片区梅溪湖片区长沙未来5-10年内将出现多个新城和片区同时发展的格局，在区位、资源等优势与功能错位发展上乘势而起、百舸争流。未来长沙新城竞争格局预测3.长沙房地产发展格局住宅片区分布长沙主要的住宅市场供应区域可分为三

4、大圈层、十三个热点片区:第一圈层：传统中心区A1:五一广场片区；B1:东塘片区C1:左家塘片区；D1:年嘉湖片区第二圈层：新兴发展区E2:麓谷市府片区；F2:新河三角洲片区G2:星沙片区；H2:东城片区I2:武广片区；J2:省府片区K2:麓南片区第三圈层：城郊区M3：金霞片区L3：暮云片区本项目正处于“麓谷市府片区”与“麓南片区”两大新兴片区间的发展留白处。大河西先导区梅溪湖片区规划总图4.梅溪湖国际新城远景规划梅溪湖片区：09年初开始拆迁，工程总投资约5亿元。建成后，梅溪湖水深3至3.5米，湖堤线总长8.8KM。目前正进行湖泊岸线的填筑工作，预计2011年

5、湖泊蓄水。规划要点：以梅溪湖为核心，环湖依次建立高新成果展示中心、国际智力拓展和科技创新中心、国际商务中心、国际居住中心四大功能于一体，是未来长沙大河西城区的中心。梅溪湖区域依托严谨的规划设计，良好的生态景观资源，实效的政府投资。必将发展成大河西先导区的宜居生活区。核心商务区梅溪湖规划效果图（美国盖特）规划以湖体为中心，外围呈放射状布局国际会展中心、顶级办公区等功能组团梅溪湖规划局部效果图（美国盖特）梅溪湖国际新城高起点的规划及政府与投资者的推动，给梅溪湖片区发展带来无限的想象空间，未来发展潜力巨大。以高科技为依托的现代服务业产业功能定位，将为区域导入大量高

6、智年轻就业人口。产业人口的聚集将推动区域房地业发展，是本项目开发应把握的机遇！5.开发商战略项目品牌和企业品牌树立的双重使命，是本项目开发的关键目标！沙坪建筑旗下开发公司在长沙已成功开发了“宜居莱茵城”项目，并获得较好的市场美誉度。本项目开发不仅要实现项目品牌的树立，更肩负着企业发展与企业品牌建立的战略使命。在长沙外来一线品牌开发商环伺的市场竞争中，力扛本土开发商之大旗！三、项目发展背景小结处于一半是海水，一半是火焰，有发展前景，无城市氛围，交织着希望与迷惘的区位环境中，资源优势不突出的条件下的城市新区房地开发项目；以城市与区域发展的视角，审视项目发展，遵循

7、城市新区发展规律，把握城市从“聚合”到“扩散”带来的居住理念的改变，顺应“新城市主义”所倡导的生活主张！从战略的高度认识项目的发展背景，是赢得项目开发目标实现的关键！Contents发展环境分析贰一、宏观环境1.经济因素在经济复苏比较弱、通胀比较低、失业率高，且基准利率较低情况下，10月03日，美联储决定推出量化货币宽松政策。在未来8个月内向市场月均投放750亿美元。美联储印钞大宗商品（商品贸易）输入性通胀新兴国家（货币输出）糖黄金金属石油股市楼市中国收紧货币股市上涨楼市上涨CPI上涨人民币升值加息、上调准备金干预房地产过热PPI上涨未来一年内，美元泛滥将引

8、发全球恐慌性通胀预期。房地产将成为热钱涌入中国后的首