杭州同策2010-逸天广场办公项目调研报告

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1、080326逸天广场办公项目调研报告杭州同策04-Oct-21目录区块总体分析市场供应分析市场需求分析市场竞争分析目录区块总体分析市场供应分析市场需求分析市场竞争分析滨江区概况滨江区面积73平方公里，位于钱塘江南岸，是未来的杭州市城市副中心，目前正在建设成为“以高新技术产业为骨干，集教育、商贸、居住等功能为一体的高科技、多功能、园林化的科技新城”。滨江区辖西兴、长河、浦沿3个街道、28个行政村、7个社区。目前总人口约20万人，其中常住人口12万人，来杭创业者及流动人口约8万人。2010年滨江规划人口为23万；2020年钱江两岸包括滨江区和钱江新城的规划总人口，将

2、增至92万。滨江区现有国家级产业基地达到8个，2006年实现地区生产总值170亿元，年均增长18.2%，“全球500强”企业13家，截止目前，已吸引UT斯达康、摩托罗拉、诺基亚、三星、东方通信、华为等一批国内外知名企业落户滨江。从区块的宏观面看，滨江区经济发展处于高速发展期，“构筑天堂硅谷，建设科技新城”的目标是该区域的长远规划。该区的办公项目从长远来看有较好的发展前景从规划看，未来的滨江区将形成西、北部沿钱塘江边为公共服务设施、研发居住综合带，中部为产业园区带，南部为研发居住带和生态保护带的城市形态，呈沿钱塘江平行发展的城市空间形态，在用地布局上规划形成“一心

3、、四轴、二区、六片、三基地”的布局结构。滨江区规划本案主要目标市场锁定在了占据滨江高新产业绝大部分比重的四桥至一桥之间的高新企业滨江区规划本案的目标市场目录区块总体分析市场供应分析市场需求分析市场竞争分析目录区块总体分析市场供应分析市场需求分析市场竞争分析江南大道区块滨文路区块东冠区块志成大厦东冠创业滨江（复兴大桥以西）办公项目分布江南大道区块先锋科技大厦创新大厦华荣时代大厦信雅达科技亚琪大厦步步高电器江南大道区块在建（待建）环宇三维通策广场已售已租华荣时代大厦亚琪科技大厦恒生大厦（企业自有率53%）先锋科技大厦东冠·创业大厦步步高大楼（企业自有率13%）信雅达

4、科技（企业自有率30%）元天科技（企业自有率8%）该区块大约市场供应量20万平米左右，以纯写字楼项目为主，多已建成投入使用，整体人气较高，是一个比较成熟的办公区块，区块内企业以动漫，软件，通信产业为主江南大道区块南环路区块华荣创意新世纪大厦三汇科技高新软件园元光大厦卓信科技远方科技源越科技南环路区块该区域办公项目以在建为主，现有办公面积约10万平米左右，但后期供给可能使总量超过30万平米，以软件园四期为核心向周围辐散，也以纯写字楼项目为主。但有部分住宅复合办公项目南环路区块东冠区块志成大厦东方通信城飞虎大厦志成大厦其余项目其余网点在东冠区块与东信大道附近，纯写字

5、楼及厂房复合办公项目为主，空置率较高，离软件园较远其余项目从07年到08年3月的土地出让情况来看，位于复兴大桥以西的滨江商业办公地块只有1宗,面积4万平米左右宗地名称宗地位置出让面积土地用途容积率竞得人成交日期杭政储出[2006]49号滨江区浦沿街道,东至西浦路,南至三江假日公园,西至杭政储出[2006]34号,北至东信大道10656商业、办公用地3.8杭州江南曲轴有限公司2007年1月16日该地块正位于逸天广场南侧,具有较强的客户分流影响土地市场从现有的办公项目供给来看,市场的总体供应量较大,总量在30幢左右,除去一些自有项目,供给量也在20幢左右.集群性较高

6、,多数写字楼都分布在江南大道和滨南路区块,属于政府政策导向,两块区块为软件园基地的规划项目.在建即将进入市场的项目体量较大,预计今年年内将有6幢左右的办公项目将建成,总面积在15万平米左右.空置率较高，约在18.4%左右供给分析供应量大，但需求市场相对饱和档次偏低的写字楼（外立面，整体结构，服务等方面）不容易得到市场认可有些企业为自身今后发展留余办公空间造成是一些自有楼空置率较高商业配套的不完善也是制约现在很多企业入驻滨江的重要因素空置率较高的影响因素目录区块总体分析市场供应分析市场需求分析市场竞争分析目录区块总体分析市场供应分析市场需求分析市场竞争分析目前滨江

7、（复兴大桥以西）的商业发展还很不成熟，表现为规模小、分布不够密集。经过实地调查，可把滨江（复兴大桥以西）的商业归结为以下几个商业网点：A：高家里—新胜商业网点B：临江花园—之江公寓商业网点C：龙禧硅谷商业网点D：中冠商业网点ABCD商业配套A肯德基江景戴斯华润万家高家里—新胜商业网点B抱佛脚足浴开元之江渡假村蓝山咖啡新华书店临江花园—之江公寓商业网点C硅谷人家商务酒店麦当劳速8酒店依江南足道川味观福朋喜来登小江南·杭帮菜龙禧BOSS港龙禧硅谷商业网点:D华美达酒店百味人生大酒店中冠网点滨江区（复兴大桥以西）目前企业主要以软件类、通信类、动漫类企业为主，这几种产业

8、对人才的需求较其他产业要