房地产营改增节税设计

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1、“营改增”节税设计实践思路刘玉章房地产开发企业前言当前，我国正处于加快转变经济发展方式的攻坚时期，大力发展第三产业，尤其是现代服务业，对推进经济结构调整和提高国家综合实力具有重要意义。“扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收”是十七届五中全会和“十二五”规划确定的加快我国财税体制改革的重要内容。2011年11月16日，财政部、国家税务总局发布了报经国务院同意的《营业税改征增值税试点方案》等文件，明确了我国营业税改征增值税的税制改革的指导思想、基本原则和主要内容。（一）三年来营改增的成效自2012年1月1日起，首先在上海

2、市推行“营改增”试点，三年来在全国完成了“3＋7”个行业的营改增。截至2014年底，全国营改增试点纳税人共计410万户，其中一般纳税人76万户，小规模纳税人334万户。2014年有超过95%的试点纳税人税负不同程度下降，合计减税1918亿元；2012年至2014年三年来营改增减税3746亿元，改革效应日益显现。（见2015年1月29日《人民日报》）（二）建筑业、房地产业营改增为何一再推迟自年初以来，经济下行压力日渐加大，按同比口径计算，今年第一季度全国一般公共预算收入增长速度减少到2.4%；税收收入增长速度减少到1.2%

3、，这是1994年以来少有的低增长态势。如果，自年初把营改增推向所有行业，将减少税收收入4000～5000亿元，财政无法承受，待经济企稳回升后再择期试行营改增。财政部最新发布，1～6月累计，全国一般公共预算收入79600亿元，比上年同期增长6.6%，同口径增长4.7%。全国一般公共预算收入中的税收收入66507亿元，同比增长3.5%。2015年5月8日，《国务院批转发展改革委关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2015〕26号）明确，力争2015年全面完成营改增，将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金

4、融业和生活服务业等领域。建筑业、房地产业的营改增试点初步安排在2015年10月份以后。（三）本讲座的法律依据（1）与营改增有关的增值税条例及其实施细则，及有关的法规。（2）《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）的四个附件。（3）近两年营改增的文件。第一讲房地产企业营改增的基本规定一、纳税人身份在中华人民共和国境内（以下称境内）转让土地使用权或者销售不动产、提供应税劳务的单位和个人，为增值税纳税人。（一）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。财税[2013]10

5、6号附件1《试点实施办法》：“应税服务年销售额”超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人。附件2《试点有关事项的规定》第一条（五）项明确，应税服务年销售额标准为500万元（含本数。指连续不超过12个月经营期内的销售额）。——全部房地产开发企业均为增值税一般纳税人。二、房地产业的征税范围（1）销售不动产本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。（2）转让土地使用权转让土地使用权，是指土地使用者

6、转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权的行为，不征收增值税。三、税率和征收率增值税的税率和征收率税率征收率17%，销售或进口货物、租赁13%，粮油水电气书报农药化肥11%，交通运输业、邮政业、基础电信服务、建筑业，转让土地使用权、销售不动产等。6%，现代服务业、增值电信服务。零，出口货物、劳务及服务等3%，小规模，简易办法计税。（一）销售不动产，适用税率为11%，包括：（1）销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。（2）销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。（3）在销

7、售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。——房地不可分原则（二）转让土地使用权，适用税率为11%转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。注意：不包括国土管理部门出让土地使用权的行为。四、应纳税额的计算（一）一般计税方法：《实施办法》第十五条一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法计税。一般计税方法按照销项税额减去进项税额的差额计算应纳税额。即：应纳税额＝销项税额－进项税额销项税额＝销售额×税率（二）简易计税方法：第十六条小规模纳税人提供应税劳务适用简易计税方法计税，按照销售额与征

8、收率的乘积计算应纳税额。应纳税额＝销售额×征收率（三）境外单位或个人在境内提供应税服务的计税方法应扣缴税额＝接受方支付的价款÷（1＋税率）×税率第二讲营改增节税设计思路一、已经竣工验收项目剩余的尾房在试点期间如何征税？财税[2013]106号附件2第一条（七）试点前发生的业务。2.试点纳税人提供应税劳务，按照国家有关