旅館投資可行性研究(台湾

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1、旅館投資可行性研究(HotelFeasibilityStudy)黃純德觀光學院餐旅管理學系副教授中華民國九十年十一月五日報告之順序緒論興建前研究的重要性研究內容〈八大步驟〉「研究」應注意的事項結論緒論旅館是以供應食宿，提供各項相關服務為目的，而收取一定費用的公共設施隨著時代的發展，國際觀光旅館業規模逐漸龐大，服務項目也日益多元化，除了住宿與餐飲外，亦提供商務、會議、展覽、社交、休閒、娛樂、健身、美容、購物等多方面功能緒論乃為觀光事業的骨幹是我國發展觀光事業與商務市場不可或缺的重要產業緒論〈本土化的產業結構〉國際觀光旅館(Internatio

2、nalTouristHotels)：四朵、五朵梅花級觀光旅館(TouristHotels)：二朵、三朵梅花級旅社、旅店、賓館山莊、別館國民旅舍、民宿青年旅舍(YouthHostel)露營小屋休閒度假中心會館、招待所寄宿所、包租宿舍商務住宅(ServicedApartment)緒論〈傳統、地點、規模、等級區隔〉商務旅館、長期住宿性旅館、休閒旅館都市、機場、郊區、休閒旅館小型、中型、大型、超大型旅館豪華、第一流、標準級、經濟級、廉價級緒論緒論〈旅遊目的、地點與顧客型態〉商務旅館、會議旅館、博奕旅館共權旅館(Condominium)套房旅館(Al

3、lSuiteHotels)典藏旅館(Boutique/TrophyHotels)休閒教育會議中心(ConferenceCenters)超大型主題休閒旅館(Megaresort)緒論〈管理型態〉獨立經營會員/姊妹關係組織(Referral)加盟/連鎖(Franchise)租賃(Leases)管理契約(ManagementContract)合資(JointVenture)總公司自有自營緒論〈房租計價方式〉歐式(EuropeanPlan）美式(AmericanPlan)修正美式(ModifiedAmericanPlan)歐陸式(Continent

4、alPlan）：床與早餐(B＆B)百慕達式(BermudaPlan)緒論從服務業管理的觀點來看，豪華級旅館(DeluxeLodging)常是資金密集勞力密集服務密集高交互影響與顧客化(InteractionandCustomization)的產業緒論旅館業屬於「消費者型服務業」的重要一環，除具有常見的服務業四大特性無形性(Intangibility)不可分割性(Inseparability)不易儲存性(Perishability)變異性(Variability)緒論永恆性(Perpetuabiliry)–產品可重複使用產業亦有地點性(Loc

5、ation)固定容量(FixedSupply)、季節性(Seasonality)、投資者與管理者分離、公共性、綜合性、工作時間性、勞動性…緒論獨特經濟力量常屬於寡佔性競爭(OligopolisticCompetition)的市場，產品同質性高，進出困難，亦是資金密集、勞力密集高固定資產、高折舊的產業緒論住宿需求外地化、餐飲需求當地化創新理念容易被競爭對手模仿或複製產業最佳範例(BestPracticesintheLodgingIndustry)易逝的獨特性(PerishableDistinctiveness)當前面臨的一些問題容量〈產能〉控

6、制安全資產與資金科技新管理〈策略管理、知識管理〉緒論成功旅館的五大要素一個強而有力的供給與需求的市場組合(MarketMix)好的地點EllsworthStatler(1863–1928):“Loaction,Location,Location”適當的設施、服務與合理的價格緒論成功旅館的五大要素管理的秘訣(ManagementExpertise)適當的財務搭配假如前三項無法掌握旅館要生存、成長、獲利不易緒論「可行性研究」可解釋為「在計畫興建前，運用有系統的方法，來評估現有的相關經濟因素，以獲得未來營運的可能結果。」市場力研究(Marketa

7、bilityStudy)財務預測(FinancialProjections)緒論興建前研究的重要性參與者地主開發者投資者放款者實際參與營運的旅館公司興建前研究的重要性放款人/金主(Lenders)需要此研究報告，來評估其風險與貸出款的可靠性開發者(Developers)常是投資者，有時也是地主其關心的是風險及投資報酬率的高低進而瞭解其旅館的「市場區隔」及「應有的設施」，來增加此旅館成功的機會興建前研究的重要性欲加入知名的連鎖旅館(HotelChains)此研究報告，也是申請入會的必要條件然而，旅館管理公司仍可能自行作更細部的分析一般而言，放

8、款人並不接受開發者或旅館管理公司所作的「研究報告」，因兩者常有高估之嫌客觀的第三者，如獨立的旅館顧問公司研究內容〈八大步驟〉旅館地點與所在地的分析整個地區的市場特性供給的分析需求