成本策略成本核算与税前扣除操作实务

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1、蔡博士房地产精典讲座系列成本策略成本核算与税前扣除操作实务著名财税专家，中央财经大学税务学院税收与财务管理系主任。中国第一位税务会计与税务筹划博士，中国社会科学院博士后。被业界誉为“用第三种眼光看税收筹划”的奇才。兼任《阳光财税丛书》编委会主任，中经阳光税收筹划事务所首席专家、中财税务顾问网首席顾问。主讲嘉宾：蔡昌/博士1成本结构开发项目成本房地产成本核算的步骤：1、确定成本对象2、确定成本项目3、将成本支出计入成本对象具体项目4、确定已销开发产品成本[比较与掌握]：确定成本对象的原则？会计核算与税法要求的差异如何确定成本对象？土地征用费及拆迁补偿费前期工程费建筑安

2、装工程费基础设施建设费公共配套设施费开发间接费请分析:哪些成本项目可控?房地产六大成本项目为取得土地开发使用权（开发权）而发生的各项费用。主要包括以下项目：1、土地买价（出让金）2、大市政配套费3、契税4、耕地占用税5、土地使用费6、土地闲置费注意国家相关政策。土地征用费及拆迁补偿费7、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费8、拆迁补偿支出9、安置及动迁支出10、回迁房建造支出11、农作物补偿费12、危房补偿费土地征用费及拆迁补偿费项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。下列费用可否列入前期工程费：1、报批报建费2、

3、临时设施费前期工程费开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等。自营方式发生的建筑安装工程费和以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费。一般称为“建安成本”。建筑安装工程费开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。基础设施建设费开发项目在开发过程中所发生的、独立的非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠予地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。公共配套设施费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不

4、能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。[运用]：开发间接费与管理费用的区别开发间接费2成本核算:核算过程与技巧会计相关规定□企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。□对于房地产企业所发生的成本支出，能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过相应明细科目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。如何计入成本对象和成本项目税法相关规定□企业在进行成本、费用的

5、核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。□企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。如何计入成本对象和成本项目税法相关规定□已销开发产品的计税成本按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。计算公式如下：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本如何计入成本对象和成本项目□企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施：（1）属于非

6、营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。如何计入成本对象和成本项目□企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调

7、整当期应纳税所得额。如何计入成本对象和成本项目□企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：1．占地面积法按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。开发产品采用制造成本法核算2．建筑面积法按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。3．直接成本法按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比