捷群-青云山居推广策略

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1、青山湖别墅推广第2季金基·青云山居二期推广主题捷群广告2008.09.19目前推广的重点位于基地腹地，包含十三栋大别墅、八栋山地别墅和组院别墅百余栋。其中组院别墅容积率在0.4左右，通过蜿蜒的水系、绿化和流畅的道路等，构建宜居的空间尺度、多功能的庭院空间和邻里组团，是现阶段传播推广的承载。【别墅Ⅰ】占地1－2亩；建筑面积511-593m²（地上344-420m²、地下161-195m²）【别墅Ⅱ】占地2－3亩；建筑面积862-1017m²（地上547-652m²、地下293-365m²）进化中的定位分析人群：有别墅的生活和有生活的

2、别墅市场：归根结底，要在别墅之外，分出高下项目：创造差异性，在板块中进行区隔人群市场项目定位有别墅的生活和有生活的别墅2008.08.03青云山居黄龙展厅聆听谈愿景与自然生活，与自我生活，成为多数受访者向往自由的声音；他们并不太把别墅生活当作一种炫耀我特别喜欢一些比较大的山水，空气质量好啊空气好点，空间大一点，能看到绿色，绿化的地方大就舒服，最好前面有湖。跟大自然比较和谐，自己内心感觉我最适合就行了。人少，换一种环境，完全放松，自由的生活。是心灵的解脱。要以购买者他自身的定位为中心，来设计内部的东西。我觉得就是自我享受的。谈动机自

3、住第一，保值第二；日趋第一居所的别墅生活自住型的第二居所第一是准备度假，第二是退休以后养老主要还是考虑自己住，保值跟升值也是一方面买房升值，买车贬值两边都住，类似SOHO也没关系别墅嘛年纪大起来，去养生可以作为第一居所谈生活对生活配套的不足较有心理准备；寻找自我状态与享受生活成为可能一种状态、就是晚上回来以后，在自己一个比较独立的空间里面，你可以非常自由更多的是我们回去就是更自由、更放松的一种状态自己住的话就要舒适度住别墅，自然环境很重要。我倒不太担心配套，既然住过来，就有准备别墅里面人不会太多,小家庭化。最多只会住一方老人。我觉

4、得最好的就是自己的感觉谈居住三到五口人的主流居住形态；比建筑面积更重要的，是功能的提升可能我们会考虑500方左右的别墅要相对小一点，500平方。1000平方太大了卧室4个就够了，包括一个客房。我喜欢大卧室。我们常住的是5口人，还有公公、婆婆。我们也5口人，跟老人住在一起，还方便，老人自己人嘛功能区块比较明确，不会浑在一起。有更加私密的空间，谈庭院围合仍然是居住归属感的重要因素；合理的多庭院、乔木会加分我不喜欢那种全是绿草地的花园，我觉得刚才介绍的小的院落，就是庭院别墅，蛮新颖的绿地啊那个树要高点，不要太低，我还是喜欢绿篱的我更喜欢

5、院墙要高一点，起码在我的视线的上面可能老人家比较喜欢开阔的地方；我们喜欢比较小一点的花园，朋友来了家里人比较多的话这些不同功能的几个庭院就比较好那些花园你如果分的太多的话，会显得很小我喜欢围，肯定要围，否则你的归属感没有谈价格受访人群普遍对价格较为敏感；性价比会是影响决策的关键最近地产价格应该是相对稳一点的吧，所以我认为这个时期是不是一个非常好的时间总价嘛比第一期要高一点，稍微低点不可能，是吧，最好高一点点500方左右嘛现在，我觉得1000万左右是可以的价位是我考虑的问题我想买500万左右的绿城的性价比不是最好的谈个案本项目的国企

6、背景、前期形象都为消费者留下不错印象你们的楼盘比较高档点，还有绿城的比较高档点其他应该他们都比你们要低一点没特别关注其他楼盘，我就看中了你们的楼盘青城山语间我也去看了，不好。杂牌军，粗糙的用料，感觉不统一锦绣钱塘没进去过，但也了解过，他这个楼盘肯定没你们好锦绣钱塘我在刚才这个门口看了（锦绣黄龙展厅）就不想看了受访人群普遍对价格较为敏感；性价比会是影响决策的关键围合仍然是居住归属感的重要因素；合理的多庭院、乔木会加分三到五口人的主流居住形态比建筑面积更重要的是功能的提升对配套不十分敏感；寻找自我状态与享受生活成为可能自住第一，保值第

7、二；日趋第一居所的别墅生活与自然生活，与自我生活，成为多数受访者向往自由的声音；他们并不太把别墅生活当作一种炫耀1、自住第一（心理）2、炫耀心理日渐缩减3、面积需求不大4、围合是必要的5、性价比是决策关键本项目的国企背景、前期形象都为消费者留下不错印象属性目标人群依据前期成交分析和意向登记客户分析，在本项目目标客户可初步设定为：私营企业主：依靠传统手段获取第一桶金，但也开始用新游戏规则获取财富，不再是被公众排斥在社会主流之外的暴发户。企业高管、自由职业者：高学历、高知识水平和对生活的高期望。政府官员：社会认同度极高，对社会的影响力

8、很大。温州、台州等地新富阶层：他们的行为影响带动着城市发展，他们的观念影响带动着周围人群，他们的生活方式更多是自主而不是跟随！集团内部资源：对社会传播有仅次于政府官员的重要影响。别墅人群进化论有生活有别墅有别墅有成就有别墅有生活第1阶段：有别墅，有