承翰花园产品研究报告－同致地产

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1、同致地产顾问集团/TouchstoneRealEstateConsultantGroup2004.5.16承翰花园项目前期策划报告1TOWNHOUSE产品可行性探讨产品运营市场TOWNHOUSE产品有一定的市场需求——关键在交通、配套、环境等综合条件的塑造宣传TOWNHOUSE产品本身利润高——能为开发商带来更好的经济效益TOWNHOUSE产品符合承翰公司的战略目标——提升承翰地产的企业和产品品牌知名度TOWNHOUSE不是市场主流，营销难度不大——重点把握时间、价格、首付等竞争因素结论产品开发主要时间计划分期产品规模价格时间节点工作内容准备条件第一期多层洋房8万㎡38002004/

2、10项目开工设计、报建完成2005/5一期开盘一期主体封顶，会所投入使用，商业、广场、石芽岭公园具备形象，小学已开工2005/10一期入伙A区商业、广场、道路投入使用，交通线路引进，小学开学第二期多层、小高层、TOWNHOUSE10万㎡42002005/10二期开盘二期主体封顶，整体环境成型，中学已开工2006/4二期入伙A区整体投入使用，中学具备完工形象第三期TOWNHOUSE3万㎡53002006/4三期开盘三期封顶2006/8三期入伙全部商业投入使用，中学开学商业组团开发计划产品运营市场商业产品有一定的市场难度——先天不足，没有形成商圈，前期商业价值不大商业产品定位要明确——不

3、具备商业城市功能，只是针对社区的配套物业商业产品需要配合项目总体营销——与入口广场、会所一起构成对外形象展示的重点商业产品前期营销难度大——建议发展商招租，后期价格达到预期时再出售结论学校开发计划经营营销建设学校的重要性——作为项目的重要支持，前期投入一定要到位学校定位清晰——自主经营，名校品牌，中高档定位学校建设需要配合项目总体营销——小学、中学分期建设，形成教育概念的卖点之一学校在经营过程中能获取丰厚收益——不仅经济回报好，更能体现发展商的综合实力结论开发、建造、营销成本低产品价格、价值高有利于品牌建设运营Townhouse可以预见的好处第一居所定位明确产品满意度越来越成熟地块具

4、备开发综合条件产品Townhouse实现的难度不大Townhouse宏观面支持产品升级产品整体性稀缺中高端客户的潜力大市场初步反应良好竞争处于优势市场接受度高能实现商业不具备独立开发条件需求短时间内严重不足市场非重点“配套”的定位明确充分结合城市广场亲切、怡人的氛围产品商业针对居民、学校、游人作为社区配套的条件作为环境氛围的补充前期由开发商招租经营运营商业长远收益市场定位成本投入建设周期建设学校起点高、档次适中自主经营长期回报经营学校效益可观分期建设配合销售营销学校品牌、实力的卖点开发、建造、营销成本低户型、结构简单，工期短产品客户细分容易落实设计、施工、资金成本低定位准确，推广成本

5、低产品价格、价值高价格高于普通产品20~50%产品性能、品质、价值高销售收入增加20~50%投入产出比更大有利于品牌建设高端产品容易引起市场关注价高产品容易建立品牌形象增加品牌的知名度增加品牌的美誉度TOWNHOUSE产品投入低、产出高，公司经济效益好TOWNHOUSE产品受到市场关注，影响力大，公司社会效益好从公司经营的角度第一居所定位明确产品不是最高端产品第一居所适合城市发展要求客户面较宽客户需求力强产品满意度越来越成熟风格多样、户型合理、舒适度高价格适中、面积合理、首付轻松受到广泛欢迎支付能力强叠拼联排TOWNHOUSE叠拼联排TOWNHOUSE水景底层商铺叠拼联排TOWNHO

6、USE叠拼底户平面图叠拼顶户平面图相关配置（建筑）◆最大面宽8米，全敞开设计◆起居室错层设计，3.45米高的起居空间◆入口双层挑空玄关◆南向双主卧，进入式衣帽间◆中西厨分离设置◆风道型户式中央空调◆原装进口活动天窗相关配置（环境）◆顶层私家室外楼梯直接入户◆南北私家庭院两户分享◆20平米私密内庭院或60平米顶层露台◆逐层退台◆首层下沉式花园◆中央天井◆码头式亲水木制观景平台地块具备开发综合条件边缘城市地带，优美自然景观交通发达、配套齐全绝版资源适合居住、生活TOWNHOUSE产品比较成熟，关键在于环境、交通、配套等措施要及时跟进TOWNHOUSE产品价格有一定的竞争力，适度减少首付将

7、是决胜之道从产品塑造的角度宏观面支持产品升级关外项目迅速升温布吉城市发展日新月异产品升级产品升级产品整体性稀缺布吉市场为空白其他区域项目少，供应量不大没有竞争者非主流产品，竞争不激烈中高端客户的潜力大布吉中高端客户迅速成长特区中高档客户逐渐关注核心客户重要的补充市场初步反应良好已有的少量产品被迅速消化大盘前期推广力度大、效果好启动的征兆明显的上升趋势竞争处于优势位置、自然环境优势时间、价格优势先天条件已立于不败后期有调整余地TOWNHOUSE产品逐渐被万科