海南房地产住宅市场产品研究(同致行)

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1、海南房地产住宅市场产品研究(同致行)做中国最有价值的房地产服务机构海南房地产住宅市场同致行顾问海口分公司2012年5月产品研究*做中国最有价值的房地产服务机构TobethemostvaluablerealestateserviceagenciesintheChina*contents目录同致行（中国）地产顾问有限公司海口分公司电话：0898-68555547?地址：海口市滨海大道103号财富广场14G?网站：//.tzh/同致行（中国）海口分公司出品2012年5月海南房地产住宅市场产品研究Ⅰ规划篇规划·容积率规划·绿化率规划·建筑

2、密度Ⅱ建筑篇建筑·风格建筑·立面建筑·园林建筑·精装修Ⅲ配套篇配套·会所配套·车位配套·智能配套·物业服务Ⅳ户型篇户型·分类户型·供求户型·典型案例Ⅴ绿色节能环保篇规划篇住宅·规划注：由于本研究报告以后的章节会将建筑中的建筑风格、园林、户型等内容逐一进行详细的研究，因此，本章节规划篇只着重研究房地产中的技术经济指标，重点研究容积率，容积率关乎着一块地是否能做到充分的利用，土地利用价值的最大化，及产生的经济效益。三大重要指标——容积率、建筑密度、绿地率房地产项目规划我们在面对一块地时，往往会考虑：容积率做到多高合适？建筑密度达到多少

3、合适？绿地率要达到多少？就绿地率来说，虽然全国基本上一致要求35%，但实际操作起来，还是根据各地的城市管理的要求，举个例子，北京在旧城改造中要求绿地率达到30%，而成都、广州的绿地率可能就会更小，因为建筑密度大，日照间不大，就会导致建筑密度增加。建筑密度代表有多少空地可以算出来，空地可以停车、老人、小孩的的活动空间，所以必须要求有一个合理的建筑密度。而对于容积率而言，层数越高，容积率越高，但是一般住宅的建筑高度做到33层就不错了，再往上做，所有的规范、条例都有新的要求，因此建安成本就高。另外，另外考虑的一项是，住宅的进深越大，容积

4、率就越高，这就大大制约了容积率的提高。注：由于以下章节只对建筑的容积率做相关的研究规划·指标容积率?容积率为规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比。容积率可根据需要制定上限与下限。容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限是防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。从人多、地少的特点考虑，应该鼓励向地下、地上空间发展的高容积率方向发展。高层建筑是有效提高容积率的具体方法，越高越有利于提高容积率。规划·指标规划·指标建筑密度?建筑密度为规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比。建筑密度越大，

5、空地越少。做为可持续发展的节能省地措施，降低建筑密度是发展方向。建筑密度与容积率息息相关高容积率，带来高密度。但局部也可是低密度。低容积率，可选择高密度，也可选择底密度。建筑密度是直接影响住区品质的重要因素，密度低时，外部空间大。为创造良好的居住环境提供了必要条件，但若处理不当，会形成空荡无用的大草地或大花园，所以，不是密度越低越好。对住区而言，低密度还意味着高效率。而高效率正是城市化所追求的目标。从这一点出发，本文认为所谓“山水城市”是骗人的谎言。城市就是城市，田园就是田园。现在有一种不好的趋势，北京向周边蔓延时从内向外，容积率

6、逐渐降低，由于建造成本的原因，致使低容积率的住区，普遍以建造小高层为主。这样就会形成一种相对高密度的格局。用不了多久原来的郊区就会和城区拥有差不多的密度，当然容积率是不同的。低容积率，高密度是对土地资源一种浪费。绿地率?绿地率为绿地面积与土地面积之比。目前很多技术的发展，已经可以将绿地引入建筑中，形成各种形式的空间绿化方式，绿化率的下限控制方式应该根据整体空间的绿化进行控制。既鼓励公共绿地、宅旁绿地、道路红线内的绿地、屋顶、晒台的人工绿地等各种方式增加城市绿化。海南明确要求：新建小区绿地率不得低于40%2010年3月1日实施的《海

7、口市城镇园林绿化条例》规定：市政设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的一类居住用地绿地率不得低于45%，以中高层住宅为主的二类居住用地不得低于40%；旅游度假酒店不得低于45%；工业园区不得低于20%。一些工程项目（如旧城改造工程、政府拆迁安置房、廉租房等）绿地率无法达到规定标准又确实需要进行建设的，经批准可适当降低绿地率，但不得低于标准的80%。规划·指标容积率——开发决策过程中最核心要素，其所反映的问题不仅仅是数字那么简单那么，容积率决定了什么？决定不同的产品类型之间的配比；决定了不同的产品形态；决定了不同的面积区间；

8、决定了不同的产品户型的使用功能；决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局规划·指标在开发项目时，需要考虑容积率的哪些问题？需考虑：当容积