中牟市场-同致行

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1、住宅市场分析商务市场分析商业市场分析房地产市场分析白沙镇片区郑开大道片区住宅市场分布——当前区域内楼盘呈现“白沙镇、中牟新区、郑开大道”三大片区的分布特征，其中本项目与白沙镇及郑开大道片区同属白沙组团住宅市场中牟新区片区牟山路万三路青年路镇兴路光阳路通惠路白沙路东方润景二期郑东宽景一品七里香溪湾锦润年华东岸·曦城东润华景天怡佳苑龙泽嘉园星城国际金帝新生活宝峰街牟州街逸品春天盛世通达绿城百合花园清阳街雁鸣街汉旺博翠苑新圃街百利未来铭郡绿博半岛郑东春和景明水岸鑫城上东城恒通新城住宅市场——目前三大片区呈现价

2、格的阶梯性布局，郑开大道片区引领区域价格市场，中牟新区当前房地产发展最为成熟，白沙镇片区及郑开大道片区客户构成相似，中牟新区客户主要以地缘性客户为主市场阶段供应量客户销售价格白沙镇片区该片区市场处于起步阶段，依托白沙镇原有配套资源，具有一定的生活氛围，当前入市项目5个，项目档次参差不齐，在城市发展整体向东的趋势下，随着基础设施的建设，未来合村并城区域在售项目4个，总建筑规模近67万平，在售项目后期供应为46万平，区域内竞争较为激烈区域受郑东新区发展带动，东区及经开区客户特征明显，客户追求产品的性价比，看

3、重区域未来规划发展的前景区域均价4800-5500元/㎡以内，随着城市向东发展，片区价值有较大提升空间中牟新区片区目前新区已成为中牟房地产发展的重点区域，区域楼盘已经出现一定的品质化细分，在售楼盘主要集中在新县委周边以及商都大道两侧，呈带状分布当前区域内住宅总供应量约225万㎡，其中待售体量约138万㎡，市场竞争较大该区域置业客户以中牟客户为主，郑州客户约占30%；客户置业目的以自住居多，投资客户较往年较少区域内价格区间4300-4800元/㎡价格呈现较为明显的两级格局，价格相差达500元/㎡以上郑开大

4、道片区该区域作为未来郑州新的政务中心，区域价值高，升值潜力巨大该区域房地产市场处于刚刚起步阶段，区域内竞争项目少来此置业客户多看重该区域未来区位价值，投资目的明显区域内价格区间为6800-7100元/㎡住宅市场类别片区白沙镇片区市场分析住宅市场白沙镇片区片区住宅产品分布——区域内在售项目共6个，主要分布在商都大道沿线，依托于区域较为完善的生活配套，当前区域房地产发展水平整体相对一般住宅市场牟山路万三路青年路镇兴路光阳路通惠路白沙路东方润景二期郑东宽景一品七里香溪湾锦润年华东岸·曦城东润华景天怡佳苑龙泽嘉

5、园星城国际金帝新生活宝峰街牟州街逸品春天盛世通达绿城百合花园清阳街雁鸣街汉旺博翠苑新圃街百利未来铭郡绿博半岛郑东春和景明水岸鑫城上东城恒通新城项目名称占地面积(万㎡)总建筑面积（万㎡）住宅建筑面积(万㎡)未售住宅体量(万㎡)锦润年华1.043.743.63.6东岸曦城6.915.515.39.3东润华景6.820.719.716龙泽嘉园498.98.9郑东宽景一品3.3365.91.6天怡嘉苑71211.76.8合计29.07676546.2住宅市场住宅体量——当前区域内在售项目较少，住宅总供应量约65

6、万㎡，其中待售体量约46.2万㎡，区域后期供应量较大，区域竞争逐步激烈年均去化7.42万㎡vs剩余体量46.2万㎡未来竞争预测——根据区域楼盘推售节奏预判，本项目入市当前项目大多处于尾盘阶段，对于本项目产生的直接竞争不大住宅市场项目时间2013年2014年2015年2016年2017年本项目本项目预计2014年上半年推出龙泽嘉园锦润年华住宅体量6.8万㎡天怡嘉苑竞争项目郑东宽景一品东岸曦城东润华景住宅体量1.6万㎡住宅体量3.6万㎡住宅体量8.9万㎡住宅体量9.3万㎡住宅体量16万㎡住宅市场住宅产品分析

7、——两房和三房产品为市场主流产品，市场接受度高，投资型的一房及奢享型的四房、五房产品市场供应极少，当前两房产品全部集中在80-90㎡之间，本项目可适当进行产品线的丰富，三房面积主要集中在90-130㎡之间东岸曦城85㎡东润华景116㎡住宅市场区域价格分析——区域楼盘价格主要集中在4800-6500元/㎡之间，其中东润华景洋房及高层产品价格均引领区域市场，表明该项目洋房及高层均实现了较高的溢价备注：部分待售楼盘的价格依据调研分析得出住宅市场园林设计层面——区域内项目当前园林设计相对单一，对于提升项目居住品

8、质的园林设计相对匮乏，我项目可在景观园林的打造方面进行发力，提升市场竞争力项目名称园林设计儿童活动设施老年人活动设施水景水系主题园林羽毛球场篮球场儿童乐园名贵树种休闲广场坡地景观会所游泳池锦润年华（待售）————√————————————东岸曦城√——√————————√√————东润华景√√√√——————√————龙泽嘉园（待售）————√√——————————郑东宽景一品————√√——————√√————天怡嘉苑————√—————