房地产市场营销讲座ppt

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1、第三章房地产市场营销环境第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章第十一章第一节房地产市场营销环境概述一、市场营销环境的概念市场营销环境是指与企业营销活动相关的所有外部因素和条件。二、营销环境特征1、环境的客观性2、环境的关联性与相对分离性3、环境的变化性与相对稳定性4、环境的不可控制性与企业的能动性三、直接营销环境对企业营销能力构成直接影响的各种力量。营销活动企业竞争者公众供应商营销中介顾客科技环境四、间接营销环境作用于直接营销环境，并因而造成市场机会或构成环境威胁的主要社会力量。企业直接环境人口环境经济环境政法

2、环境文化环境自然环境1、经济因素（1）供求关系供求与价格价供>求价供需供<求供需（2）消费者收入水平通货膨胀率消费者储蓄和信贷消费者收入分析消费者收入分析个人可支配收入=个人全部收入-税费个人可随意支配收入=个人全部收入-税费-固定支出-储蓄+手存现金货币收入—名义收入实际收入—受物价因素调整后的收入。（3）宏观经济状况宏观经济状况决定着房地产的供给成本宏观经济状况决定着房地产的有效需求房地产业和金融业的关系恩格尔定律收入变动百分比恩格尔系数=食品支出变动百分比恩格尔定律随着家庭收入的增加：用于购买食品的支出比重用于住房和日常开支的

3、比重用于服装娱乐保健教育的比重年代消费系数消费热点商品人均GDP水平20世纪50-60年代百元级商品手表、自行车、缝纫机300美元20世纪70-80年代千元级商品彩电、冰箱、洗衣机1，000美元20世纪90年代万元级商品高档家电、计算机2，000美元20世纪92年代末10万元级商品汽车、住房4，000美元2005年10万元以上商品消费继续升级6，000美元（4）城市化进程两大变革：城市生活方式的兴起；城市生活方式向全国范围的辐射和扩散发展过程：农村——城市化——逆城市化我国的现状2、人口因素（1）人口总量（2）年龄结构（3）家庭规模

4、与结构（4）人口的地理迁移人口增长对房地产需求有双向的影响。地区人口总量决定了对房地产的需求上限。人口增长速度过快，又可能导致该地区的恩格尔系数上升（恩格尔系数为居民食品支出占总支出的比例），住房消费支付能力减少或延缓对住房消费的需求。人口总量与人口增长对房地产需求的影响人口的年龄结构人口的年龄结构对房地产需求有两方面的影响。一是区域人口结构的变化，导致需求主体年龄结构的变化，例如人口老龄化问题；另一方面，区分不同年龄结构的支付能力与人口比例，对住宅开发定位也有明显的指导作用。家庭规模与结构家庭结构变化的总体趋势：以核心家庭（夫

5、妇与未婚子女组成的家庭）为主要形式，丁克家庭（夫妇自愿不育家庭）单亲家庭（父母分居组成的家庭）的比重将有所上升，空巢家庭（老年不与后代一起的家庭）日趋增多。人口的地理迁移导致人口的地理迁移因素有很多，如战争动乱、政治时间等不正常情况，也有城市化发展等正常情况。3、文化因素（1）文化涵义广义文化狭义文化（2）传统和风俗习惯（3）价值观（4）语言文字物质生活物质财富科学技术组织机构制度规章制度传统语言文字价值观物质文化制度文化精神文化4、政策法律因素财政政策货币政策*产业政策*区域发展政策土地政策*住房政策户籍制度货币政策（一）概念（二

6、）货币信用对房地产市场的影响（三）利率对房地产市场的影响（四）汇率对房地产市场的影响产业政策建设项目结构控制、政策性资金控制、上市政策、外资投向指引等土地政策土地供给政策补地价和土地补偿费的规定土地出让方式*5、科技因素信息技术改变了房地产的传统概念信息技术改变了房地产开发活动的过程6、自然环境影响自然环境的因素原材料短缺污染增加能源成本不稳定环境可持续发展战略三、直接营销环境对企业营销能力构成直接影响的各种力量。营销活动企业竞争者公众供应商营销中介顾客科技环境四、间接营销环境作用于直接营销环境，并因而造成市场机会或构成环境威胁的主

7、要社会力量。企业直接环境人口环境经济环境政法环境文化环境自然环境第二节房地产市场营销环境分析一、房地产市场营销环境的判别1、房地产市场营销的环境威胁2、房地产市场营销的市场机会1、房地产市场营销的环境威胁（1）环境威胁矩阵图ⅠⅡⅢⅣ大小大小潜在严重性出现威胁的概率（2）三种对策反抗策略减轻策略转移策略2、房地产市场营销的市场机会（1）环境机会矩阵图ⅠⅡⅢⅣ高低高低潜在吸引力企业成功概率（2）三种对策发展策略利用策略维持策略二、房地产市场营销环境的应对策略冒险环境理想环境成熟环境困难环境高低低高市场机会环境威胁三、SWOT分析法内部

8、因素外部因素优势（S）劣势（W）机遇（O）SO战略WO战略威胁（T）ST战略WT战略白云山住宅小区背景及项目分析由丽水金龙房地产投资集团投资开发的丽水白云山住宅小区工程将正式启动。该项目的建设将填补目前丽水市高档别墅区的空白，并将在丽