房地产市场板块研究模版(53页)

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1、房地产市场板块研究模版说明：由于上南-三林、六里北蔡两个片区相邻、且都面积不大，在城市地图研究中作为整体进行。目录一、片区与城市的关系二、片区分析1、功能分区2、配套调查和评价3、组团划分4、市场情况调查三、确定各组团适宜客户1、土地属性角度得出的客户匹配度2、现有项目客户类型四、可利用土地资源分析五、组团发展顺序建议内环外环三林、北蔡浦东机场虹桥机场人民广场黄浦江片区与城市的关系内外环间、黄浦江以东、罗山路以西。属于城区南片区域，与南汇区、闵行区的浦江镇相邻。1、位置片区与城市的关系2、与城市的连接多个入口直接连接内环

2、、外环、南北高架建设中的中环线、轨道交通6号线、7号线使片区与城市的联系更为便捷杨高路贯穿浦东南北沪南路通往南部郊区通过内、中、外环能便捷地连接城市中心区和郊区片区与城市的关系3、在城市中的角色浦东成为上海服务业核心集聚区的重要组成区域——世博—花木国际会展集聚区。浦东发展五大战略之一——世博带动战略的主要落实区域。浦东三大主要发展带之一——沿黄浦江综合发展带影响区域。浦东重点建设的六大功能区域之一——三林世博功能区域。片区分析功能分区配套调查和评价组团划分市场情况调研发展战略重点实施“五大战略”：创新推动战略、世博带动

3、战略、区域化发展战略、产业高端和集群战略、综合环境优化战略。发展布局——一轴三带上海市总体规划确定的从虹桥机场至浦东国际机场的东西向发展轴，其东段为浦东新区小陆家嘴—世纪大道—浦东国际机场；以“一轴”为中枢，南北辐射，是浦东现代化城区景观标志轴的集中体现和现代服务业走廊。以陆家嘴金融贸易区为核心的沿黄浦江综合发展带，依托黄浦江两岸综合开发，重点发展金融保险、专业服务、商业贸易、旅游会展产业和生态居住功能，集中体现中心城区的繁荣繁华和现代服务功能；以“一江三桥”等国家级开发区为主体的中部发展带，重点发展高新技术产业和生产性

4、服务业，集中体现产业实力和研发创新功能；以外高桥港区和浦东国际机场为依托的滨江临海发展带，重点发展现代物流等临空临港产业以及都市旅游、现代农业，集中体现现代物流功能和发展后劲。六大功能区域陆家嘴功能区域、张江功能区域、金桥功能区域、外高桥功能区域、三林世博功能区域、川沙功能区域。1、浦东新区发展规划片区分析功能分区配套调查和评价组团划分市场情况调研2、在浦东新区发展规划中位置陆家嘴金融贸易集聚区黄浦江综合发展带东西发展轴张江创意文化和信息服务业集聚区（自主创新示范引领区）中部发展带三林-世博功能区域三林、北蔡片区片区分析

5、功能分区配套调查和评价组团划分市场情况调研世博会场址规划区北蔡生活区尚未开发的农民住宅及农地3、功能分区现状大三林生活区成熟的上南生活区尚未开发区域1、配套要素点选取的方面和评价标准配套要素点等级标准（单位：米）大项小项要素最远辐射范围按交通时间评判一二三四五要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围地段环线位置、特殊位置优势组团整体评价内环内内中环中外环外郊环郊环外交通便利重要公交线路步行15分钟（成人正常步行速度80米/

6、分钟）直达人民广场、淮海路等核心地带的公交线路300-600-900-1200直达城市次级中心（如体育馆、中山公园）的公交线路300-600-900无配套轨道交通步行20分钟已有线路400-800-1200-1600在建中线路400-800-1200规划中线路400-800快速道路自驾车10分钟（市内自驾车正常速度30km/时）外环内高架1250-2500-3750-5000直接外环内高架的外环外高架1250-2500-3750直接外环内高架的较快速道路1250-2500片区分析功能分区配套调查和评价组团划分市场情况调研

7、1、配套要素点选取的方面和评价标准配套要素点等级标准（单位：米）大项小项要素最远辐射范围按交通时间评判一二三四五要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围要素点标准按圈层辐射等级范围商业较高级商圈打车起步价（3公里）如淮海路、南京西路750-1500-2250-3000徐家汇、南京东路步行街、陆家嘴750-1500-2250四川北路、中山公园750-1500五角场、七宝750无配套大型超市/卖场家乐福、乐购750-1500-2250-3000易初莲花、

8、农工商仓储店750-1500-2250750-1500750便利型商业圈/街步行15分钟如七宝老街300-600-900-1200300-600-900300-600教育文化初中、小学、幼儿园学区/学生步行30分钟（步行速度按70米/分估计）七宝中学/一师附小（市重点级别）学区/500-1000-1500-2000天