当前宏观政策及楼市走势分析

《当前宏观政策及楼市走势分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、2011.5当前宏观政策及楼市走势分析本轮调控政策解读Part.2金融政策影响分析Part.3结论Part.4宏观层面分析Part.12010年以来政策回顾：国务院四度发文，抑需求、促供给力度空前力争到2012年末解决1540万户低收入家庭住宅问题套首付2成，利率7折；二套房首付4成范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场合理确定商品住房项目预售许可的最低规模落实地方人民政府责任建立考核问责机制首套90㎡以上首付3成二套房首付5成，利率1.1倍三套停贷、限购政策出现端倪对境外机构和个人购房，严格按有兰政策执行确保

2、完成2010年580万套保障房限制有违法违规企业购地房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税优惠违法违规记彔的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期国十一条国十条国五条国八条政府责仸：一季度公布住房价格控制目标，执行不到位将问责约谈保障房（促供给）：11年

3、保障房建设1000万套增加公兯租赁住房供应信贷（抑需求）：庭购二套房首付6成，利率1.1倍税收：个人住房不足5年转手交易的全额征收营业税限购（抑需求）：要求35个大中城市和房价过高、上涨过快的城市限购或更新限购，户籍限购2套，非户籍最多1套，2月中旬前出台细则宽松2009年楼市的突飞猛进带来了前所未有的调控通过调控促进经济结构的调整史上最严前所未有条条致命打击精确没有最严，只有更严GDP增速与房地产发展关系GDP增幅小于4%4-5%5-8%大于8%房地产发展萎缩停滞稳定发展高速发展但在一个GDP和CPI双双高

4、涨的国家，房价不可能下跌01—10年我国GDP增速2010年6月以来我国CPI月度走势近些年来我国GDP一直保持着8%以上的高速增长态势，且这种高速增长的势头仍将持续很多年，我国房地产业仍将高速发展自2010年以来，我国CPI一直保值着较高的增幅，一度超过国际警戒线，短期内这种态势仍将维持在一个GDP和CPI双双高涨的国家，房价很难下跌，我国也不例外数据来源：国家统计局，新景祥整理特点1：广义货币供应量的大幅增长（导致通货膨胀）成为新一轮房价上涨的重要诱因，房价上涨具有必然性特点2：保障房目标的提出预示着中国

5、楼市格局在长期将会发生变化，但短期内目前的格局仍将维持特点3：此轮调控力度和频度预示着中国决策层调整经济结构的决心，但三四线城市目前还缺乏财力基础，房价仍然会有上涨的空间[宏观层面分析]相比此前的多次调控，本轮调控在背景和内容上存在着三个重要特点[特点1]六大基础性因素一直支撑着我国房地产市场的发展，并推动房价不断上涨供应明显阶段性不足人民币升值通胀预期城市化进程区域规划基础建设升级通胀预期供应明显阶段性不足区域规划基础建设升级人民币升值城市化进程中国城市化进程，决定了在未来房地产市场的发展，政策的调控带来的

6、利空只是暂时的，在经济发展的基本面下，未来市场仍会利好。通货膨胀预期，使买房成为了使资产保值的首先手段。国家区域规划，政策的倾向，为地方房地产市场提供了利好信息，与信心保证随着基础建设的发展，交通的升级，配套的完善，房地市场的发展将走入更广的层面。人民币升值，导致汇率的变化，而房地产的目前的回报高于证券市场，会导致大量热钱涌入房地产市场，短期内拉高房价。从各大城市的近期的供求比看，市场供应严重不足，而近期有限的土地供给，也是加剧了市场价格增长的预期。六大基础因素助推房地产市场[特点1]为消除全球金融危机对我国

7、经济的影响，避免经济衰退和通货紧缩，08年以来我国实行适度宽松的货币政策，广义货币供应量大幅增加我国历年广义货币供应量（年底余额）单位：亿元自99年以来我国广义货币供应量（M2）一直呈上升趋势，但08年金融危机后，供应幅度大幅上升，截止2011年3月份，广义货币量余额已达758129.87亿元[特点1]结合上述图形，我们发现08年以来广义货币投放量的激增则是导致新一轮房价上涨的最重要因素货币供应量的激增立即在房价上反映出来，09年全国商品房成交价格上涨幅度达21%货币投放量的增加仍在持续，2011年第1季度，

8、新增人民币贷款高达2万亿多元，占09年全年信贷投放量的27.5%单位：亿元2010年以来新增人民币贷款走势[特点1]可以预见，M2的大量投放在短期内难以消化，新增人民币贷款有继续上升的势头，必将继续助推房价的进一步上涨，房地产价格泡沫仍将持续[特点2]保障房的缺失迫使广大中低收入群体在商品住房群体释放需求，导致了房价的进一步上升数据来源：国家统计局99年以来，我国经济适用房在住房结构中的占比大幅下滑