成都国嘉城南别墅项目思考

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1、出类·拔萃·破局国嘉城南别墅项目思考……国嘉大厦－－成都地产界唯一一个载入吉尼斯纪录的楼盘国嘉华庭－－开成都板式高层住宅先河时代广场－－成都第一栋甲级写字楼第一商业广场－－成都地王，商业旗舰锦江城市花园－－成都最具性价比的青年社区，年度销冠国嘉新视界－－成都全新甲级写字楼典范四海逸家－－中国首创纯双层空中别墅社区国嘉作品编年史1999200320042007200820082000公元2009年国嘉城南别墅作品开启城市纪元的全新篇章。。。。。。以城市的名义向国嘉致敬！易居视点：以超常的理性和超越的姿态面对这块土地。在大

2、市背景下，乘势而为是必然的牌理。本案以优质的先天质素起步即具领先姿态，然而正如生生不息的生命之道，先天之本尚需后天滋养。在可预期的未来兑现之前，我们需要全方位地研读，以破解国际城南高端作品的价值密码。易居中国的使命，正是勇于直面这样的挑战，以专业的基石和职业的态度奉献我们对房地产作品那份与生俱来的执着与忠诚，期待携手国嘉续写辉煌！目录二、产品“出其类”一、观局与破局三、营销“拔其萃”四、易居攻略之道突破定位泛区域型定位，跳出航空港，定位大城南错位竞争功能锁定第一空间别墅市场局大市向好，个案表现差异放大个案拼内力产品力、

3、形象力、销售力三力合一板块局如何面对一个非传统别墅血统的区域板块资源局缺乏资源支撑的地块环境蓝海战略强化产品力，以点突破，以线制横，以面覆盖第一部分：观局与破局第二部分：产品“出其类”易居视点对味的产品才能真正打动客群，取得市场的成功，所以了解客群的需求，是“出类拔萃”的产品产生的前题。产品计划的“对味”策略城市别墅的客群阶层构成财富金字塔的中上阶层市民阶层富裕市民阶层新资产阶层稳定资产阶层权利阶层温饱阶层贫困阶层财富阶层年龄年龄集中在35－45岁当前生活区域目前生活在成都，多集中在大城南地区经济实力这部分人的年收入可

4、以在300万元以上，经过多年奋斗，收入刚开始稳定成长经历60年代生人或70年代生人，进入社会就赶上了中国经济起飞阶段置业经历拥有多次置业经历教育经历教育程度普遍较高，部份为海归家庭结构家庭结构为两代三口或四口出行方式家中两辆车，有家庭型也有商务型购买行为特征完全以自住需求为购买目的，决策标准主要是能否解决其目前的居住困扰为客户画像年龄年龄集中在35－45岁，意味雄心勃发的盛年，事业处于上升期，也意味着孩子不大当前生活区域目前生活在成都，多集中在城南，不愿远离自己熟悉的生活板块经济实力经过多年奋斗，收入刚开始稳定，对居住

5、条件和身份象征有新的考量，开始更新型置业成长经历如果是白手起家，钱财来之不易，则较为谨慎地根据自身居住需要购买住房如是第二代财富使用者，消费较前者更冲动忙碌的职业生涯，导致其渴望充分安逸的生活居所置业经历拥有多次置业经历，具有丰富的置业经历，熟悉自身的需求教育经历教育程度普遍较高，部份为海归，比较重视项目的文化气质家庭结构家庭结构为两代三口或四口，以自己为核心的家族正在形成且孩子所需的成长空间成为其决策购买的重要依据出行方式家中两辆车，有家庭型也有商务型，对车位数量很关注购买行为特征反复比对其自身的居住现状来做购买决策

6、，很关注体验细节客户需求深入在别墅产品普遍具备的点上，满足客户期望在客户能看得见的决定意义敏感点上，超越客户期望，做到“出其类”。编号产品价值关注点客户关注度应对策略高中低1户型满足2园林超越3公共空间满足4社区配套（会所等）超越5外立面超越6建筑风格满足7社区规划满足8精装修满足9智能化超越产品发展策略客户对产品关注度模型本案出类拔萃的产品力体系构建整体规划：去现状化，突破环境和资源的限制产品设计：去传统化，打造创新型城市跨界别墅附加价值：高智能化，科技提升生活品质物业报务：身份化，私人管家&影子式服务，打造身份名片

7、实现四个现代化，让产品“出其类”别墅类型面积区间（㎡）房型房型比例类型比例分类总类双拼（错拼）260-300四房60%3%5%300-360四房/五房40%2%联排210-260四房70%17.5%25%260-300四房/五房30%7.5%叠拼160-200三房30%21%70%200-250三房/四房60%42%250-280四房10%7%户型配比建议基于市场偏好，和项目容积率的要求，建议户型配比如下：分项比例基于客群偏好，总比例在参考市场偏好的同时还参考容积率的要求。第三部分：营销“拔其萃”“萃”指“精华”，也是

8、我们的独特的价值体系，“萃”也是那些具有购买力的客户，是我们珍贵的资源，“拔”是提炼的过程，也是主动寻找客户，获得客户发展客户的过程，“拔其萃”是一种“价值认知和体验”与“获得客户”的整合过程，只有“拔其萃”才能实现“价、量、势”。易居视点拔其萃：建构于态度协调论之上的“拔其萃”营销策略态度协调论任何主观决策的能动性都取决于认知、