情境7__存量房经纪业务

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1、存量房交易业务操作主讲教师：张合振Email:zhanghezhen@sina.com学习目标通过本章的学习，了解存量房地产的概念及分类，存量房房屋成色判断标准，存量房地产市场交易现状，存量房销售的付款方式；熟悉存量房价格影响因素，存量房销售方式及销售程序，存量房交易风险；掌握存量房上市销售条件，存量房贷款及交易相关税费。7.1存量房地产概述7.1.1存量房地产的概念及分类1）存量房地产的概念存量房地产是在房地产二级市场上进行产权交易的房地产。也就是依法取得房屋所有权(全部产权)，可以进入二级市场交易，卖房人具有完全

2、处置权利的房，俗称为“二手房”。2）分类(1)已购公房：即在房屋改革过程中，已经购买为私人产权的原公有住房；(2)直管公房：指各市直接管理的已购公房；(3)自管公房：指中央直属或企事业单位自管的已购公房；(4)使用权房：指市民租住公有住房而享有使用权的房屋；(5)经济适用房：指由开发商开发，但享受了土地及其他相关优惠政策的且产权清晰的市民自有住房；(6)商品房：指开发商开发，未享受任何优惠政策的，产权清晰的市民自有住房。3)存量房房屋成色判断标准根据建设部发布的《房屋完损等级评定标准》，依据房屋的建筑结构、装修标准和

3、设备配置三大部分若干项目的现状以其完好和损坏程度将房屋划分为五类：即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。(1)完好房：三大部分完好齐整，管道畅通，现况良好，能正常使用；标准为八成新以上。(2)基本完好房：三大部分基本完好，可供正常使用或少量构部件有轻微损坏，但经一般性维修即能恢复；标准为六至七成新。(3)一般损坏房：三大部分已发生一般性或局部损坏变形；标准为四至五成新。(4)严重损坏房：因年久失修而使三大部分明显变形或损坏；标准为三成新以下。(5)危险房：承重构件已出现严重裂缝，或倾斜丧失承荷能力，随

4、时有倒塌危险；标准在一成新以下。7.1.2存量房地产价格影响因素一般来说，存量房地产的价格主要受房屋的区域因素与个别因素影响。1)环境因素(1)基础设施与公益设施是否成熟。(2)交通条件。(3)物业所在社区的环境。(4)人文环境。2)房屋因素(1)房屋结构。(2)房型。(3)楼层。(4)房屋朝向。(5)房屋开间、层高。(6)面积分配。(7)房间的采光状况。(8)房屋的新度。(9)房屋的质量。7.2存量房地产的销售7.2.1存量房上市销售的条件1)存量房上市要求的相关条件(1)以成本价从房管局购买的房屋可直接上市；(2

5、)以成本价从单位购买的住房，如与单位的购房协议中无特殊约定的可以直接上市，如与单位有约定，经单位同意后，可以上市；(3)以标准价或优惠价从单位购买的住房，在补足成本价之后，经单位同意后可上市；(4)私产平房可直接上市；(5)如购房时与单位无购房协议，则视同有协议，仍需单位同意才可上市。2)有下列情形之一的房地产不能上市交易(1)未依法登记取得房地产权证书的；(2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或行政处理中的；(4)司法机关或者行政机关依裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利

6、的；(5)依法收回土地使用权的；(6)法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。3)下列公有住房不得进行差价调换(1)整幢独用的花园住宅；(2)属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；(3)产权不明晰的；(4)在户口冻结地区内；(5)已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；(6)承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的；(7)已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的；(8)需用于落实私房政策的；(9)依法应当由出租人收回的。7.2.2存量房销售方式及销售程序1)存量房销售方式⑴网上直销⑵拍卖方式

7、⑶利用中介机构⑷竞价交易2)存量房销售程序(1)卖方向代理机构提供房地产产权证明文件；(2)与代理机构签署卖房独家《委托代理协议书》。(3)代理机构核实并确保待售物业的真实性、合法性；(4)代理机构给物业做广告，带买家看房；(5)代理机构寻找合适的买家，收取买主订金；(6)卖方提供《房地产证》原件、产权人的身份证明等；(7)卖方与代理机构签订正式的《委托买卖协议书》，卖方收取订金；(8)买方付全款给代理机构(按揭付款的根据按揭银行的规定执行)；(9)买卖双方签署《某某市房地产买卖合同(现售)》，向产权部门递交过户所需

8、的资料；(10)产权部门出具税单后，缴纳税费；(11)代理机构付全款的50%给卖方；(12)产权部门办理《房屋产权证》；(13)卖方向代理机构提交结清该物业水电费、电话费等费用的证明材料；(14)代理机构付清全部余款给卖方，交付《房屋产权证》给买方。7.2.3存量房销售的付款方式1)买卖双方均为一次性付款购房2)业主为一次性付款购房，买家以银行