恒基（中国）沈阳沈北项目提案

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1、恒基（中国）沈阳沈北项目提案市场研究部分1项目发展定位建议2项目开发节奏建议3项目产品设计建议4整合传播策略建议5目录项目用地周边环境分析沈阳市宏观经济发展情况分析蒲河区域市场情况分析区域市场消费需求特征描述区域住宅市场发展趋势预测项目SWOT分析市场研究部分项目综地位于沈北新区月牙湖以北、蒲河两岸。由图所标注的四个地块组成。项目所在地项目用地周边环境分析地块面积(平方米)面积(亩)1号75,634大约1182号313,333大约4703号198,099大约2924号102,400大约153合共689,466大约10331号地块呈三角形状，土地平整；2号地块面积较大，大致呈长条形，土

2、地略有起伏。3号呈长方形，红线方正土地平整，处于相对的洼地之中；4号地块海拔最高，且位于山岭之中，土地形状不规则；项目用地周边环境小结4块土地自然条件差异较大，落差明显，各具特色。地块所处区域地广人稀，周边缺少现代化建筑群。地块周边自然景观底蕴优秀，但均未经人为养护和整治，呈原生态特点，绿化率极高，可称为是项目的天然氧吧！环境优秀，未见任何污染.地块周边缺少人文气息和历史文化底蕴。经调查，未见任何典故和人文建筑。项目目前市政路网尚不发达，部分地区公路正在建设中。项目周边缺少购物、医疗卫生、金融、邮政、娱乐、餐饮、运动生活等生活配套设施沈阳市宏观经济发展情况沈阳市GDP发展沈阳市GDP

3、保持了持续增长的势头，自01年以来连续6年保持两位数增长，年均增幅14个百分点。高速发展的经济列车是一个城市房地产市场繁荣的基础。宏观部分数据均源于国家统计局、沈阳市房地产交易中心、《沈阳市统计年鉴》、《沈阳市统计月报》以及沈阳市政府工作报告。2、沈阳市固定资产投资及房地产投资情况房地产投资额持续上涨呈现良好的递增趋势，但房地产投资占固定资产的比例基本都稳定在30%左右，说明沈阳房地产投资结构非常合理，属于健康发展态势。3、人均可支配收入及消费性支出水平城市居民人均可支配性收入以平均每年近12%的比率逐年上涨，人均消费性支出上涨比率年均仅约为9%，购买力没有得到充分释放。4、沈阳市面

4、积、市区面积、人口、市区人口根据沈阳市政府的规划在2010前，沈阳市人口将达到1000万人。这说明沈阳市将在3年内实现近300万的人口扩容，这些刚性的人口增加将直接带动房地产市场的发展，同时由于增加人口的数量庞大，将在3~5年内稳定的对房地产市场产生拉动作用。5、房地产供销比6、商品住宅销售量及销售额7、商品住宅成交均价沈阳市01年～06年商品住宅销售均价持续上升，每年增幅3%～7%。大众化消费时代的来临推动了沈阳楼市开发热点从中心区向城乡结合部转变。随着铁新西新区、于洪新城、东部区域、城北区域的全面开发，沈阳房地产进入了郊区大盘化时代。这些郊区的大盘在一定程度上拉低了沈阳房地产的整

5、体均价，从沈阳中原市场研究部对三环内个案的监测情况看，个案每年的销售价格幅动速度基本保持在8-10%。8、人均住宅面积据沈阳十一五规划纲要，至2010年，沈阳人口将增加至1000万，城市人口住宅面积将达到28平方米，据此推断，现阶段沈阳市商品住宅将有1亿3千万平方米的缺口，可见沈城商品住宅未来发展空间巨大。这些缺口面积将在未来几年内集中得到补充，正符合本案的发展周期，这对本案的发展有很大的利好。浦河区域内楼盘分布情况本区域内楼盘均于067两年开始正式开盘销售，06年推盘量相对较少，进入07年以后，推盘量有所上升。区域内楼盘档次不断攀升，个别项目将目标锁定为打造沈阳市高端的洋房、别

6、墅产品。各项目具体情况见下表：浦河区域市场情况分析别墅、洋房类产品项目名称总占地面积总建筑面积容积率上市时间产品类型产品面积销售均价销售率九如溪谷约45万㎡约34万㎡0.752007.8二期单体别墅230-2506500-7000元80%联排别墅180-200均价5000元50%洋房100-1403800-4500元60%中体花园一号16万㎡10万㎡0.632007.10二期开盘双拼别墅3036000-6500元65%联排/叠拼别墅155-211均价4800元94%洋房85-125均价3700元80%泉涌新镇二期约11万㎡约13万㎡1.182007.9月二期上市叠拼别墅100-237

7、均价4450元约50％洋房76-1053100-3200元70%大溪地99万㎡51万㎡0.522007.10.27开盘联排别墅252-314均价6900元40%洋房88-2604300-4400元45%翔凤山水国际约15万㎡约20万㎡1.3二期2007.11.17日上市单体别墅558-800预计1-1.5万元未售双拼别墅368-388约8000元50%联排别墅237-368约6000-7000元12%洋房122-1383500-3900元50%普通住宅类产