佛山顺德保利德胜商务区项目策划报告

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1、保利大良德胜商务区世联地产.2010.08.12策划定位报告谨呈:保利华南实业有限公司区位印象：顺德未来CBD顺德新城区居住氛围趋浓城市价值趋显保利嘉信城市花园万科新城湾畔纯水岸水悦城邦海岸星座兰乔圣菲喜来登酒店顺风湾广场目前已开发：海岸星座、纯水岸、万科新城湾畔、万科兰乔圣菲多个大型高档次楼盘；2009年8月喜来登酒店正式开业顺德区政府大楼、德胜广场、公安局、检察院等市政设施已投入使用多年。项目思考1：价值——项目核心价值是基于区域未来商业商务发展利好还是板块未来居住价值？项目属性定位：CBD启动项目综合体项目80万大盘新区市政景观资源项目基本经济技术参数总用地面积

2、：228231平米容积率：2.5-5.0（各地块不同）建筑面积：≤816230.5平米商业金融建筑面积：不少于408115平米住宅建筑面积：不多于408115平米项目思考2：开发方向——是基于综合体角度还是居住大盘角度？项目地块解析：地块分散功能复合受限较多地块用地性质容积率商业建面住宅建面1商业服务业设施用地≤5204510——2商业服务业设施用地≤5121970——3二类居住用地兼容商业服务业设施用地≤3.5145502623584二类居住用地兼容商业服务业设施用地≤3.51635.52868105二类居住用地兼容商业服务业设施用地≤2.580000121305备注：1、

3、本项目计算容积率建筑面积816230.5平方米，其中住宅计容建筑面积不得超过计算容积率总量的50%（即建筑面积≤408115平方米），1号地块内按五星级建设标准设置酒店一所，1号、2号地块商务办公按甲级写字楼及以上标准建设，计容建筑面积不得少于21万平米，5号地块内设置集中式商业综合设施，商业建筑面积不得少于80000平方米。2、2号地块商务服务业设施用地中可设置不多于计容建筑面积60000平方米的公寓式酒店。3、1号地块≤220米（其中绿轴公园侧主体塔楼建筑高度≥180米，其余主体塔楼建筑高度≥80米）；2号地块≤150米（其中主体塔楼建筑高度≥90米）；3号、4号地块≤120

4、米（其中主体塔楼建筑高度≥80米）；5号地块≤120米。5、沿绿轴东面1地块建筑主体高度不得少于180米。[关于板块]规划利好or居住价值[关于属性][关于品牌]保利品牌优势世联视角/基于项目自身的判断：[关于指标]地块分散，功能复合项目的开发方向如何确立？项目的综合体物业价值如何兑现？项目大盘如何发展启动？核心问题的导出：综合体/CBD启动项目/80万大盘/市政景观资源项目核心思考方向：项目开发方向的确定路径思考：寻找综合体大盘开发的方向项目的物业定位路径思考：项目各物业的定位项目的愿景路径思考：项目的整体意向项目的概念规划路径思考：项目的整体规划第一部分项目发展方向研判——寻

5、找综合体大盘开发的方向比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大项目界定1：从项目指标及地块条件来看，本项目属于中心区大型城市综合体项目项目基本属性：城市未来核心区/功能复合/物业多样化项目体量（平方米）定位保利一号公馆约15万城市中轴一线千灯湖景大宅，缔造城市中央的领袖生活洲际酒店约9.5万佛山第一家超五星级酒店保利水城约15万中国第一个水主题全功能复合购物中心保利西

6、街约11万中国第一个水主题商业街保利双子星约2.7万广佛RBD核心高端SOHO商务公寓保利花园约47万广佛RBD核心高端居住社区合计约100万——保利类似案例开发经验1——保利千灯湖生活圈：逾100万平方米的区域开发，住宅、公寓、酒店、商业综合体物业组合保利花园保利水城保利西街一号公馆洲际酒店保利双子星09080710保利一号公馆：07年6月开盘，3个月内基本售罄保利洲际酒店：与一号公馆同期建设，07年11月封顶，09年底正式营业保利水城：07年10月封顶并启动招商，09年4月正式营业保利西街：与保利水城同期启动，保利双子星：08年9月开盘保利花园：07年底开盘，至2010年下半

7、年基本售罄以高端千灯湖景大平面公寓启动，迅速奠定项目高端形象，在区域成熟之前兑现现成的资源价值；综合体高端配套同期启动建设高端住宅大盘保利花园入市持续销售；配套物业陆续封顶、招商，持续给予区域利好广佛同城发展规划出台；保利花园持续热销；保利水城正式营业；区域及项目价值基本实现最高兑现洲际酒店正式开业；保利花园基本售罄；保利区域开发基本完毕保利千灯湖生活圈——高端住宅启动，多物业并行开发，城市化综合体物业持续提升区域价值以高端类住宅物业启动，在区域成熟之前迅速兑现景观资源价值；住宅