宁波鸭搁儿锦绣东城营销策划方案

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1、锦绣东城不仅销售产品,更需要塑造品牌与传播品牌心领神会的观点取势,明道,优术雅戈尔锦绣东城营销推广整合沟通纲要华星房产咨询08/04市场篇此次提案的目的就是：挖掘产品独特的销售主张（USP），建立项目的价值体系，从而找到项目价值的归属——消费群体产品，具有与生俱来的戏剧性，广告创意的任务是将其发掘并重加利用，形成产品与消费者的相互作用。——罗瑟·瑞夫斯本项目的四大标签标签一：“新宁波”第一城东部新城作为市级新区概念，其高规划起点成为区别与其他新区的根本，本项目作为区域首个住宅项目，它不仅代表东部新城建设的开篇乐章，更代表“新宁波”第一城。标签二：宁波第一品牌从雅戈尔最近的拿

2、地策略可以看出，雅戈尔不仅是宁波的领军企业，已经成为宁波的旗帜，在区域内可以与任何国内外一流企业相抗衡，所以“雅戈尔”三个字就是区别于其他项目的重要标志。标签三：宁波第一人文东部新城以商务、金融、行政、文化为主题，而项目所在区域为中央走廊文化中心：学校、艺术馆、科技馆、少年宫等人文配套聚集，成为项目的特色配套。标签四：宁波第一规模90/7028万平方米社区，是到目前为止宁波最大规模的90/70楼盘，也是宁波有史以来最大的小户型社区。而小户型产品正好是市场上最稀缺的产品。项目优势众多？销售高枕无忧？华星观点：警惕90/70背后的黑洞！————任何错误的发生都源自无法调和的矛盾

3、宏观环境存在的矛盾货币流动性过剩未能抑制投资需求仍将释放银行政策频频出台，加息限贷投资、改善需求遭到抑制市场供需的矛盾中低价楼盘推出少，刚性需求大首次置业仍将供不应求高价楼盘供应过多整体价格过高，供应过剩BOBO二期江南一品二期盛世天城二期奥林80二期阳光丽园二期格兰春晨缘园荣安和院二期风格城事合生国际城本案新星都市三期紫郡金色水岸格兰春天水岸心境青林湾二期目前主要在售楼盘本项目所在的市场价格已经达到9000元平方米银亿上上城皇冠花园蓝海网新梅墟地块东外滩花园湖景花园荣安天鹅湖荣安心居香榭丽洲维科置业住宅项目中海地块项目本案近期即将推出楼盘本项目在预计同期推出的项目中土地

4、成本不占优势华辰北9#地块：总建237600方，楼面价6490元/M2水上公园三期地块：总建173660方，楼面价2560元/M2北郊路以西地块：总建748724方，楼面价13100元/M2滨江庆丰I#地块：总建65640方，楼面价12200元/M2甬港饭店北地块：占地34841方，楼面价12590元/M2科技园区中心区C1-B地块：总建77206方，楼面价1708元/M2东部新城核心区B4-6地块：总建37468方，楼面价4210元/M2本案陈婆渡6号地块：总建33493方，楼面价3500元/M2姜山镇3#地块：总建94888方，楼面价3424元/M2潜在供应地块远期来看

5、,项目价格还有一定的刚性上涨空间项目价格起点高,市场在短期内仍然将处于快速上升阶段，然而市场环境的矛盾逐渐尖锐…………市场上在售项目90平方米以下产品销售情况分析50-70万元总价的项目销售较好70-100万元总价的项目相对缓慢本项目所处的总价范围项目客户群体真空化初次刚性需求想买买不起改善型客户买得起不合适投资需求受政策环境影响90/70背后的黑洞：面对项目客户群体真空化，如何支撑本项目的20多万㎡的体量？解决之道：将产品从备选品升级为必需品参考案例一：金地·国际花园金地国际花园引进宁波首家英国著名国际幼儿园，在市场上取得巨大成功，吸引了大批望子成龙的客户。参考案例二：东

6、湖馨园成功借助鄞州区实验学校，很大程度上拉动了项目的销售力，择名校而居成为人们置业的重要参考对象。通过案例，我们认为：教育配套可以将项目升级为必需品，极大的拉动了项目的可投资性。本项目具有无可比拟的教育配套资源：项目社区本身就配有12班制幼儿园，项目北面为九年一贯制学校。以上配套成为无可复制的优势，完全成为项目独特的销售主张。本项目重点诉求对象：社会新锐，望子成龙客户细分家庭结构识别要点社会新锐青年之家25-34岁青年或青年伴侣（无孩子、无老人）需求交通方便、有健身娱乐场所青年持家25-34岁的青年+父母（无小孩）需求环境优美、周边有公园、有大医院、有健身娱乐场所、交通方便

7、望子成龙小太阳0-11岁小孩+父母关注文化教育及安全需求后小太阳12-17岁小孩+父母需求靠近文化教育高等院校，且希望能靠近父母三代孩子老人+中青年夫妇+18岁以下读书孩子需求环境优美、靠近高等教育院校、高质量的幼儿、小学、中学，周边有健身娱乐设施，周边有大型医院健康养老老人一二三代包括老人一代（空巢中年或老年）、老人二代（老人+中年夫妇）、老人三代（老人+中年夫妇+18岁以上孩子）需求环境优美、就医方便富贵之家富贵之家各种家庭结构都有家庭收入高，多希望购买市中心公寓或城郊别墅类产品经济务实务实之家各种家庭结构都有