宁波市银亿日湖项目营销策划报告

《宁波市银亿日湖项目营销策划报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、银亿日湖项目营销策划报告第一部分认识篇报告结构第二部分战略思考篇第三部分营销策略篇第四部分营销执行篇第五部分销售建议篇第一部分认识篇认识城市认识板块认识地块认识产品认识一：城市契机——杭州湾大桥的建造认识二：城市势能——四种经济形态驱动认识三：城市规划——三个中心形成认识城市宁波特殊的地理位置，形成在长三角经济圈中重要的经济地位。而杭州湾大桥的建设，改变宁波“交通末端”的地理位置，缩短了宁波与上海等长三角其他城市的距离，上海日渐饱和的经济承载力，以及日益增加的投资成本，必定会将很大一部分的能量传导到宁波。随着杭州湾大桥和城际轨道的开工兴建，长三角“1—2小时交通圈”逐

2、渐成形。城市间半径的日渐缩小，宁波郊区住宅将迎来新一轮的发展高潮。发展契机杭州湾大桥的建造，带来又一轮宁波潮认识城市1宁波城市势能判断四轮经济驱动“混合经济发展模式”国营集体私有股份民营及外来资本高购买力人群个私民营混合型经济近30万家占全市企业91.5％，认识城市2宁波城市规划江东——政治中心海曙——金融中心江北——居住中心认识城市3认识一：远期——城市RBD建造认识二：近期——江北第二次发展浪潮认识板块认识板块1江北湾头地区RBD规划本项目地块功能定位：以绿色为背景，以休闲为主要功能，集旅游、娱乐、购物、健身、居住等多功能的城市复合区——城市RBD规划结构：以

3、道路为连接，以水为分隔，构筑9个主题岛屿。形成“九岛一心”规划结构。“一心”为中央生态休闲湖。“九岛”为九个功能各异的岛屿或半岛，每个岛含一个主题功能，形成六大功能区块。认识板块2第一次浪潮：三江里百米文化长廊范围：从市中心三江口至湾头三江口的余姚江两岸区域，总面积530公顷。以两个文化、娱乐功能区两头拉动：一个是江厦三江口；一个是湾头三江口；包括正在规划建设的宁波大剧院、群众艺术中心、水上娱乐场等一批大型文化设施。中间有扩建后的宁波市图书馆、已建成的江滨公园、正在建设的日湖公园组成的长廊过渡区。认识板块2第二次浪潮：沿日湖形成城市中央生态板块日湖公园，是一个开放型的

4、城市公园，位于江北姚江湾头两岸，东起大庆南路延伸段，南至通途路，西界湖滨路，北到环城北路，总占地面积约43.6万平方米。水域面积约为15.5万平方米。板块已供应量认识板块3地块名称用地性质占地面积容积率总建筑面积限高成交楼面地价中标单位拍卖时间日湖以东1#地块公建及高级公寓556422.2122412m260米3122.7港强房产2004.10.1日湖以东2#地块公建及高级公寓334971.963644m245米3773.7众贸房产2004.10.1人民新村2期地块住宅、办公及相应配套134001.520100m235米3040.0宁波港强2004.11.16宁动1#

5、地块居住及其配套用地88531.412394m240米4755凯德置业2005.4.13宁动2#地块居住及其配套用地170902.237598m260米宁动3#地块居住及其配套用地117171.416403m240米宁动4#地块居住及其配套用地337212.377558m280米宁动5#地块公共设施及居住27032381096m2100米日湖以西地块居住及配套设施532142.0106428m23802雅戈尔置业2005.10合计537633m2板块潜在供应分析（一）认识板块3凯德置地计划用3年的时间对该项目进行开发，预计项目总建筑面积约22.5万平方米，75%为公寓

6、（1300多套），全部做精装修，预计2006年下半年开盘，销售均价10000元/平方，其余25%将开发写字楼和商铺（近6万平方米）。人民新村2期地块：案名为日湖家园，高层、小高层，主力面积在100-120平方，预计2006年初开盘，销售均价7000元/平方；日湖以东1#项目、日湖以东2#项目和雅戈尔项目，都将以日湖作为楼盘设计的依据和宣传主打卖点，宁波购房者对江北和日湖都将有全新的认知，尤其是银亿、雅戈尔等宁波一线品牌开发商的介入，这里将形成宁波市中心的全新高档楼盘板块——日湖板块；认识板块3板块潜在供应分析（二）产品形态：容积率较高，5个项目平均容积率接近2，规模化

7、和高层化逐渐成为两岸楼盘规划设计的主流；产品形态以小高层、高层为主，各楼盘都比较注重对景观资源的挖掘，一线湖景楼盘楼盘户型设计充分借助日湖的景观资源，设计比较大气，如银亿项目、雅戈尔项目；腹地楼盘户型比较讲究经济和实用，如日湖家园（人民新村2期地块）；产品档次：由于受地价的限制，潜在地块大多走高档次开发路线，项目整体品质较高，尤其是雅戈尔的日湖以西项目，由于其开发的海景花园销售顺利，预计仍然会做超大户型，目标客户瞄准金字塔顶尖消费群体；而人民新村2期地块由于受地块景观条件、开发商实力等因素的影响，走经济型产品路线，档次定位相对较低，主力客源定位留恋市