天津大港临潮湖项目营销策划报告

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1、¾市场篇ò09年天津房地产市场分析ò09年大港区房地产市场分析¾定位篇ò项目概况òSWOT分析目录ò项目定位ò客群定位ò形象定位ò价格定位ò案名建议¾营销篇ò项目自身户型比例ò推盘策略ò入市时机ò销售目标ò推广策略ò营销策略目录¾建议篇ò项目风格ò物业管理ò其他¾市场篇ò09年天津房地产市场分析ò09年大港区房地产市场分析09年月度热词市场分析---09年天津房地产市场分析•2007年11月开始的宏观调控，导致08年成交量急剧下降近49%。•2009年3月政府一系列救市政策和拆迁，引爆了09年的市场。•在09年底再次的宏观调控之下，失去了购买力

2、的积蓄，可以预计2010年不会再出现2009年的火爆，甚至会在年中左右出现回落和震荡调整。市场分析---09年天津房地产市场分析•2009年3月积蓄一年多的购买力在救市政策下开始快速释放，09年市场价量齐升。•10月出现“破八”，年底达到峰值。•2010年初成交量开始急剧下降，春节期间全市仅成交十余套房源。市场分析---09年天津房地产市场分析2007年年末¾二套房政策从严跌入谷底¾货币政策从紧¾上调资本金比例2009年“救市”组合拳¾宽松的货币政策¾财政部契税、印花税和土地增值税的税费优惠¾央行“首套房贷款利率7折、首付20%”的信贷政策繁荣

3、而疯狂的一年市场分析---09年年市天津房地产市场分析形势好转政策出台•二套房贷首付不低于40%抑制投机购房•二手房营业税免征时限从2年恢复到5年•存款准备金率上调火爆的市场两年内可能不会再次出现。市场分析---2010年天津房地产市场展望¾供给：市场供应将大幅增加，尤其是保障性住房及中低价位房源，以满足中低收入阶层的购房需求。¾需求：受价格上涨和担心政策可能变化的预期，交易量可能会下降，总销售量预计达到上年度50%。¾价格：将维持现状并呈上升阻力非常明显态势，涨幅缓慢极有可能进入平台期。市场分析------滨海新区¾滨海新区合并后提出“双城、

4、双港”的总体战略。“南港”成为十大战役之一，在“双港”战略带动下，南港工业区，一个现代临港世界级重化工基地正在迅速崛起。不仅开辟了大港区的海上通道，也使滨海新区形成以南北两大主力港区为核心的一港多区港口布局体系。南港片区市场分析------塘沽和开发区滨海新区核心区整体带动¾滨海新区发展重点滨海新区¾主生活区，消费能力较好塘沽¾房地产发展迅速¾整体发展成熟¾重点区域之一大港¾消费水平高，但消费量低¾房地产发展相对低作为滨海新区的两个生活区，塘沽的发展对大港有带动示范作用天津经济技术开发区¾滨海重点产业区塘沽¾消费能力很强，消费量低天津开发区¾房

5、地产发展迅速¾整体发展成熟¾海洋石化园和开发区以海洋大港开发区大港大港开发区石化产业为主¾无居住区天津开发区现在与大港开发区形成了产业业态互补，一般不产生竞争对于滨海新区这个产业带动发展的地区，塘沽和天津开发区的发展、产业结构变化将间接影响大港的产业和就业人口结构，从而对大港的房地产客群产生影响。市场分析------大港区域分析大港在滨海新区城市结构中的地位高新技术产业带汉沽大港区市区大港为于环渤海经济带金项链中下部，高新技术产业带的带动区。始建于1979年11月，区属GDP和区塘沽级财政收入年均增长率超过20%，使大港成为天津发展最快地区之一

6、。海洋经济带大港¾石油、天然气、地热和荒地资源丰富¾工业体系发达，人才荟萃，政策宽松天津滨海新区¾具有参与国际分工和竞争的基础条件市场分析------大港区域分析大港区初步规划的“一城一区二个中心镇十五个重点村”的整体规城市规划划，随着新城规划的不断深入实施，未来大港区将逐渐成为滨海新区重要的热点片区，成为天津城市东南舒适的宜居生态新城。大港作为全国重要的石化基地、滨海化工区的主体区域和天津港腹产业层面地，未来产业主要以石油、石油化工等相关产业及配套的发展，逐渐成为滨海新区化工产业重要综合功能发展区。开发区、海洋石油科技园、石油化工区等相关园区

7、的不断开发及建园区建设设，未来园区及相关产业将不断进驻和发展，大港区未来产业及园区人口的不断进驻，从一定程度上将催生大港区住宅等相关市场的发展。市场分析------大港区域分析区位优势明显、交通便捷★距滨海机场滨海机场40公★距市区里30公里★开发区、天津港、天津港、保税区28公里★大港市场分析------大港区域分析20082008年重点建设的港东新城年重点建设的港东新城居住板块行港东新城战略东移政商和¾2006年实施战略东移，规划10年之内在大港和海文务化岸之间建设成港东新城板板大港老城区块¾规划总用地8.68平方公里，总建筑面积800万平

8、块居住板块方米港东新城¾规划居住人口14万人¾三大功能板块：中间板块为行政和文化板块，南北两侧为居住板块，新老城区交接处为商务板块老城区由于土地资源日