天水滨江营销策划报告（定稿）

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1、天水滨江营销策划报告第一部分：市场部分第二部分：产品定位第三部分：产品建议第四部分：销售策略第五部分：定价原则第六部分：推广策略第七部分：售楼部、样板房营建、与工程建议报告目录第一部分：市场分析1、宏观政策调控已基本到位，市场逐步回暖。2006年开年后，销售速度较为平稳，310套/天。2、06年市场供应量又创新高，达1502万㎡。1）05年上市总量：1400万㎡（其中四季度530万㎡）2）05年剩余供应量：624万㎡3）05年供需比：2.2：14）06年新上市量预计：878万㎡5）06年供应总量：1502万㎡6）06年供需比：将进一步加大宏观市场3、

2、供应区域呈“新老对峙“之势供应区域所占比例所占比例城中10.20%41.10城东14.80%城南3.40%城北12.80%江宁21.5058.90河西20.10江北17.30老城区供应比例为41.10％，新城区供应比例58.90％宏观市场项目名称供应量（平米）均价（元/平米）目前状态备注天正湖滨花园15万未定4月开盘西城风尚13万8000在售汇林绿洲26.3万8500三期在售金陵·大公馆17万8800三期在售御湖国际5万7000未开盘中国广厦邓府巷2.6万未定场地平整2006年城中区域主要项目中观市场2006年城中区域主要项目项目名称供应量（平米）均

3、价（元/平米）目前状态备注城市部落3万5500在售继源城南枫景15万4980在售时光浩韵32万4800在售地铁物业中观市场城中供应分析：1、供应量较小，价格相对较高。总供应：130万㎡；普遍均价：7000-8800元之间；主力面积：130-150㎡舒适型三房。2、有效购买力开始向其他区域分流。3、大盘的低价入市对市场产生强力冲击。统计分析结论：针对天水滨江的竞争并不主要来源于全市，可类比竞争总面积为35万㎡以下。中观市场1、05年河西户型供应比例套型总供应（套）去化量剩余剩余比例供应比例二房25613135581205521.74％25.08%三房5

4、7986250543293259.38％56.78%四房五房以上（含跃层）1852080491047118.89％18.13%河西市场2、06年河西供销现状版块供应面积(㎡)销售面积(㎡)剩余面积(㎡)总套数销售套数剩余套数龙江版块864841.66386348.15478493.51633336632670两湖版块398723.81230538.95168184.86338621331253奥体版块1432069.38542755.82889313.5616359568010679总计2695634.851159642.921535991.9326

5、0781147614602河西市场分析结论：1、天水户型配比为市场主流，但同时面临市场同质化竞争。天水的户型配比设置为25：55：20（按套数比）大体相当，并未对河西形成差异化竞争。相反在四房及以上面积中因客群的提升，将导致销售压力较大。2、二房旺销，但大多为急住型消费，对入市、交付早的项目将更为关注。在河西供求关系如此巨大的05年，二房去化率仍然达52.93%，说明刚性消费比重仍然较大，二房为河西较旺销的户型。河西市场1）政策影响房市年房市受政策影响巨大，竞争激烈。10月份后河西开始回暖，奥体整体大环境渐出端倪。2）板块模糊化奥体、龙江旗鼓相当，河

6、西中部与北部皆成均匀去化局面，各板块项目均面临整体竞争态势，对项目品质、营销手段提出了更高的要求。3）供应结构全面化物业类型，面积区间、户型丰富，集中在中档与高档梯段。后推出项目营销难度增大，差异化定位将继续受宠。4）价格稳定化政策后市时间的推移、本区域不确定因素逐渐减少，价格回到相对理性层面，05年的河西对后续开发将是前车之鉴。3、05年河西总结河西市场4、06年河西观1）集中交房年。06年是“交房年”，新上市的项目多为期房。2）品质提升年。供大于求，开发商将更为关注自身的产品综合品质。3）南京回暖，河西是风向标。“十运会”后房市回暖，06年2月1

7、8日—2月22日五天全市住宅类共销售1548套，平均每天销售近310套，成交均价4367.6元/㎡，住宅类市场已全面提前进入春天。4）又掀“价格战”。中海·塞纳丽舍:4800元/㎡起价；银城·西堤国际:内部认购价格4300元/㎡左右；兴元嘉园：均价4768元/㎡。河西市场项目名称供应面积（㎡）去化面积（㎡）剩余面积（㎡）均价（元/㎡）工程进度项目特色星语花都38万预计5月开盘主体施工超大面积主题公园、景观电梯、超五星级豪华会所西堤国际70万预计5月开盘主体施工低价大盘、国际休闲风情中高档居住社区时光皓韵32万784.93（一期认购）5.5万（一期可售

8、）均价4800一期06年上半年竣工地铁物业，高档景观项目，从小区两个隧道可直达地铁小行站，双语幼儿园天水滨江