中国房地产业研究报告

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1、中国房地产业研究报告和君创业研究咨询有限公司H&JVANGUARDRESEARCHANDCONSULTINGLTD.此报告仅供交流使用。未经和君创业研究咨询有限公司的书面许可，其他任何机构不得擅自传阅、引用或复制一、中国房地产业发展的历史和现状二、中国房地产业区域板块透视1、北京2、上海3、深圳三、房地产业功能分层四、房地产业上市公司现状分析五、房地产业的未来走势导读房地产业的概念房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地做为一种资产的总称。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业包括土地开发、房屋建设、维修、管理，土地

2、使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业的国民经济中的地位和作用房地产是国民经济的基础性和先导性产业，是国民经济中的支柱产业。有效发展房地产业可以合理充分利用土地资源。房地产为其他产业的发展开辟渠道和提供基础。房地产为可以促进和带动其他产业的发展。如建材工业、建筑设备业、建设机械工业以及治金、化工、机械、仪表、钢材、木材、水泥、建筑等产业的发展。房屋投入使用后，还可以促进家用电器、纺织、家俱、旅游、园林、运输、商业、金融、保险、装饰、服务业等产业的发展。改革开放以来,我国房地产业的发展可

3、分为三个主要阶段:一是1991年以前的低速增长阶段;二是1992-1993年的过热阶段;三是1994年以来的消化调整阶段.在第三阶段,我国房地产业主要面临两大问题:一是要消化吸收房地产过热所带来的大量积压商品房;二是要解决房地产市场的有效需求不足问题.1996以来,我国房地产市场的缓慢复苏,充分表明我国房地产业正变得更加成熟和理性.我国房地产发展阶段改革开放前的三十年，中国住宅建设的道路多有曲折。由于住宅建设体制和住房分配制度等诸多原因，住宅建设的增长难以适应高速增长的城市人口。1978年，据对190个城市的统计，城镇人均居住面积只有3．6平方

4、米，比建国初期的4．5平方米还下降了0．9平方米，供需矛盾十分突出。改革开放以来，我国住宅建设进入快速发展时期。1950年至1978年的29年间，国家共投资374亿元；1979年至1999年，全国城镇住宅共投资29181亿元。从1950年至1999年，全国城镇住宅竣工面积57．4亿平方米，其中在1979年至1999年新建的52．1亿平方米，是前29年建设面积的9．83倍。1999年城镇人均居住面积已达9．8平方米。加入WTO，境外资金会源源不断地进入地产市场。在欧美等西方国家，房地产不是一个大的产业，也很少有大的开发商，但在亚洲地区却正好相反，

5、香港前几位的富豪都是大地产商。“入世”后，这个行业不会像其他行业那样受到境外冲击而激烈竞争。另外，外资在中国开发地产的结果是，失败的多，成功的少。香港几大财团在内地投资，在南方地区还较好，但在北方却很少成功。所以境外资金多会采用融资形式进来，并有可能推进房地产市场的证券化进程。只有那些专业化、规范化、与国际市场接轨、形象健康的企业才会获得境外资金的支持。由此，市场格局会有新的变化。这样房地产行业会迅速实现集中化，形成少量专业化集团。如果形成垄断，那么房价下降的余地将会更小。另外，更多的人会看好投资房地产。据美联储主席格林斯潘说，美国经济的发展，

6、与其说是股票市场发展带动消费增长，不如说是房地产产值带动了消费的增长。加州房地产产值20年翻了28倍，在加州这么地广人稀的土地上，投资房地产已成为积累财富的重要手段。中国房企南征北伐升级不经意间，中国房地产行业进入了空前活跃期：企业数量骤增，“明星”人物层出，高峰论坛频现，一片“百花齐放、百鸟争鸣”的繁荣景象。地缘文化的延续及巨大的市场潜力让北京再次站到了潮头，开发西部的呼声把成都也推到了风口浪尖，地产市场发育最为成熟的广州、深圳一边向各地输送着“师爷”一边高喊“北伐去”，擅长在“螺蛳壳里做道场”的上海阿拉们也终于开始了与外界的交流。开发商们争

7、夺着话语权、争夺着眼球、争夺着家门口的和家门外的每一块肥沃的开发用地。是个人购房时代的到来为开发商们提供了前所未有的市场机遇，是东西南北各地市场发育水平的巨大差异为企业南征北伐制造了契机。在新一轮地产开发热中，最先进行异地拓展的除了香港和台湾的企业便是内地市场发育水平最高、竞争最为激烈的深圳和广州的企业，接着便是各地的实力派企业。在新一轮的圈地运动中，最受宠的城市首先是北京（连近郊的地都成了瓜分的对象），其次是沿海旅游城市（连海南最近的土地交易都很活跃）和国家政策引导的热点城市（如成都）。而最新的市场动向表明，实力派企业的外拓目标已经是国内各个

8、大中城市，即便是人们心目中市场近乎饱和、机遇难求的深圳和广州也不断迎来“外来户”。偌大的中国房地产市场上，已经是你中有我、我中有你，一度捆住企业手脚的