君临国家中心营销策划提案(nxpowerlite)

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1、项目宏观背景浅析城市经济基础薄弱但具有一定后发优势依托港口经济连云港近几年发展态势迅猛房地产投资增幅过快存在过热现象土地供应过量后期市场风险巨大城市战略重心东移滨海商务旅游成为城市经济核心特殊时间下的特定市场环境项目资源研判项目劣势（W）项目威胁（T）项目机会（O）项目优势（S）内部外部项目优势（S）中央商务区核心，城市发展所向临近主干道，交通便利依山傍海，环境优美旅游商业配套逐渐成形绝版地块不可复制，缺乏竞争对手项目劣势（W）受铁路所限，项目周边人气较差本地旅游市场具有明显的季节性特征本地市场相对饱和项目机会（O）规划中的滨海新区滨海商务娱乐板块的核心连云港港口建设日新月异铁路线下沉，

2、新老区域即将无缝对接旅游经济的拉动，带动外地客户关注度提升项目威胁（T）短期内，规划难以到位，存在客户疑虑潜在竞争较大，后期存在不可测因素国家后续政策及市场存在不可测因素一个拥有特殊资源的特定项目酒店式公寓需求分析外地客户是项目的代表和灵魂，本地客户也占据一定比例绝大部分拥有私家车，在轿车基础上希望体验越野车有多次的置业经验，在自己生活的城市至少有两处以上住房普遍具有较高的文化层次和教育背景对度假生活方式有体验，同时有自己的想法爱玩，不仅是欣赏，而且要求参与有趣的，可以充分满足玩欲的产品商务办公需求分析依托港口经济生存的企业会成为入住的主流：如外贸公司、货运代理等等驻地企业总体人员不多，

3、小型化占相当比例重视形象，办公物业体现了企业的实力与资信决策者在多个城市拥有企业和物业企业之间既存在竞争关系，同时具有一定互动性，所以容易扎堆充满形象感和差异化的物业商业消费需求分析解决未来CBD核心区，商务人士的交往及商务活动随着周边住宅项目的交付，针对普通消费者的大众型生活类配套也会成为项目方向旅游旺季时，旅游者旺盛的消费力和购买力应该是本项目重点考虑的突破口充满消费乐趣的商业体定位前的梳理特别产品特定市场特殊资源特定需求项目定位体系构筑办公定位商业定位公寓定位形象感受体验酒店式公寓定位归结360°全景U趣空间360°全景U趣空间首要价值点描摹突出项目海景、山景以及景观所构成的全景观

4、主要价值点买点打动景观是项目最大卖点，而真正打动消费者买点的却是产品的趣味性价值点扩大购买项目不是单纯的公寓，而是有趣的度假空间，全新的生活方式商务办公定位归结CBD首席生态商务领地CBD首席生态商务领地核心区位感受中央直接点出项目城市的核心地段而首席则更加强化这一绝对价值属性差异化特性依托自然的大环境，创造生态的小环境，将项目的差异化特质冲分发挥明确属性确定商务办公的属性，有效与商住类项目区隔，进一步提升项目品质商业定位归结滨海旅游体验式街区滨海旅游体验式街区发挥地段优势点出项目位于滨海商务娱乐板块范围内，具有良好的市场前景参与型体验式强化玩的概念，与其他单纯购买类的商业进行区隔独立和

5、互动是商业街而非商场，与同类的产权商铺差异，增强活力及购买信心产品定位归结全景地标绿色生态现代尊贵项目推广总案名设想商业推广形象示意办公推广形象示意度假公寓推广形象示意营销推广战略目标提升企业品牌长期目标树立项目品牌中期目标创造项目利润初步目标树立标杆项目推广初期高调营销营销推广常规策略地段营销事件营销品牌营销体验营销网络营销形象营销销售营销营销推广特殊策略论坛营销数据库营销推广思路延续和传承公司已有的品牌形象整合项目品牌与公司品牌效应分波次，有节奏地推盘整体包装，统一定位推广执行热炒“CBD”，借势营销树立项目“CBD”内领跑地位通过系列活动提升影响力系列新闻报道宣传各种媒介优化组合营

6、销推广节奏安排08.3-5户外、SP活动进场蓄水起08.5-8活动、媒介配合开盘销售承08.9-09.8活动、业主跟踪持续热销转交付管理销售扫尾2009.9合销售执行以下是广告表现携手括苍共创辉煌我们的未来谢谢！出让宗数出让面积(万㎡)同比增长其中:住宅出让面积(万㎡)同比增长新城区土地价格老城区土地价格2003年30宗94.97138.65%21宗82.24——48万/亩34.21万/亩2004年31宗163.6372%22宗133.6762.54%55.9万/亩24.9万/亩2005年31宗328.88101%24宗306.69129.44%――――2006年1～10月59宗390.

7、7519%48宗367.5919.85%――――