南京金碧天下营销报告

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1、目录Contents第一部分大南京别墅市场解析第二部分目标客群分析及定位第三部分卖点提炼定位语及广告语第四部分广告平面设计第五部分本案目前现状条件第六部分营销推广执行计划第七部分定价策略及销售方案第一部分:大南京别墅市场解析三山：南京近郊高端别墅区，景观资源丰富，片区发展成熟，认可度高，客源主要来自主城区。代表楼盘：帝景天成、玛斯兰德。仙林：人文底蕴深厚，板块认可度较高，客源主要来自主城区。代表楼盘：依云溪谷、仙林翠谷、山水风华。老山：依托老山国家公园，尚处于发展阶段，客源主要来自主城区、项目周边、安徽、苏北。代表楼盘：绿城玫瑰园、山河水。方山：文化氛围浓

2、郁，尚处于发展阶段，客源主要来自主城区、江宁大学城、科技园。代表楼盘：罗托鲁拉、加州城。溧水：起步阶段的新兴板块，客源主要来自主城区、周边、安徽、苏北。代表楼盘：恒大金碧天下、卧龙湖国际社区、森湖溪谷。板块分布和客源特征仙林板块老山板块三山板块方山板块溧水板块★市中心大南京别墅板块地图加州城罗托鲁拉小镇世外边城奥斯博恩卧龙湖国际社区华洲凤凰小镇山河水绿城玫瑰园依云溪谷山水风华仙林翠谷40公里20公里市中心世纪天城森湖溪谷金碧天下大南京别墅地图区域内竞争别墅项目分布华洲凤凰小镇世纪天城森湖溪谷金碧天下1、在以上几个板块中，远郊溧水板块距离南京市区最远且起步最

3、晚2、处于发展阶段，禄口机场、天生桥风景区、傅家边国家级风景区以及卧龙湖国家风景区等资源为本区域别墅市场的未来发展提供了良好的支撑力3、随着多个项目特别是本案的进驻已经引起市场的逐步关注卧龙湖国际社区卧龙湖国际社区名称规模物业构成景观资源主打广告语价格推案/去化情况卧龙湖国际社区建面80万㎡容积率0.35别墅/度假公寓等由卧龙湖自然分割成5个半岛世界籍的生活梦想独栋：8100元/㎡累计去化17套月去化率8套华洲凤凰小镇名称规模物业构成景观资源主打广告语价格推案/去化情况华洲凤凰小镇建面48.38万㎡容积率0.45独栋/双拼天生桥风景区组院式花园洋房独栋:6

4、600元/㎡双拼:5800元/㎡累计去化27套月去化率7套森湖溪谷名称规模物业构成景观资源主打广告语价格推案/去化情况森湖溪谷建面13万㎡容积率0.24独栋/双拼/联排/酒店公寓傅家边旅游风景区/梅花山风景区会呼吸的小独栋独栋:7000元/㎡预计08.7月推出独立别墅待拆烂尾房效果图世纪天城名称规模物业构成景观资源主打广告语价格推案/去化情况世纪天城建面24.5万㎡容积率0.7独栋/双拼/叠加别墅团山极致奢华暂未对外公布预计08.7月推出独栋竞争个案优势分析劣势分析卧龙湖国际社区丰富多彩的活动：登山环湖徒步、马会、社区高尔夫、游划艇俱乐部等。完善的社区配套

5、：国际名品商业街、国际性教育机构。丰富景观资源：3000亩原生卧龙湖，自然分割成5个半岛。蓄水时间长：自07年8月开始，长达9个月的蓄水时间。项目施工进度缓慢。开发商品牌知名度较低。华洲凤凰小镇丰富的景观资源：天生桥风景区。丰富的外部配套：紧邻宁高高速公路，距溧水城区较近，共享城区配套优势。项目规模较小。开发商溧水本土企业，品牌知名度较低。广告推广相对较少，项目品牌形象较弱。森湖溪谷丰富景观资源：溧水傅家边旅游度假区。产品纯正：项目主推别墅，加少量的酒店式公寓。品牌形象：蓄水阶段即在市区及溧水本地开展了大量品牌宣传，有一定的品牌知名度。项目规模较小。风景区

6、内部，生活、交通配套相对匮乏。开发商品牌知名度较低。世纪天城紧邻溧水市区，外部配套较为成熟。紧邻机场高速公路，出行方便。外部景观较为匮乏。建筑密度较高。开发商品牌知名度较低。综合区域竞争项目的优劣势分析，本案必须突破区域竞争，弱化溧水的区位概念，全面开拓大南京市场。主要竞争个案优劣势分析第二部分目标客群分析及定位主城区79.45%江宁3.42%浦口1.20%镇江2.05%常州0.51%上海1.88%浙江3.08%安徽1.71%苏北2.40%港澳台0.51%其它外埠3.77%南京典型别墅项目已成交客群状况客群主要来自于主城区，随着分布的外延，主城客户比例降低

7、、本地客户比重增加，而且多为开发商的跟随客户，但均不超过20％；私企老板占主体，公务员、企事业单位高层、教育、金融、外贸等行业是辅助客群的来源；随着分布的外延，自住比例下降，投资比例上升；购买别墅客户重视自然资源的占有和独享性，重视居住感受，同时注重后续服务，关心价格及品牌，寻求最高性价比。以上数据来至南京市房产局提供名称客户来源构成卧龙湖国际社区客户构成：95%南京客源，常州2%，其它外埠3%。南京市各区域客户构成：鼓楼27%,玄武21，白下20%,江宁18%,雨花9%。华洲凤凰小镇92%南京客源，外埠8%。南京各区域客户构成：鼓楼27%,玄武14%，白

8、下16%,江宁10%,溧水20%，高淳5%。森湖溪谷客户构成：93