南京康桥圣菲营销推广报告

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1、康桥圣菲营销推广报告瑞尔特房地产顾问机构二○○六年七月目录项目物业分析客户定位开盘条件现场包装策略活动策略开盘前媒体排期价格定位销售预期一项目物业分析1项目规划总用地面积：54664.14其中住宅建筑面积：48818.12容积率：0.99997总建筑面积：76319.74商业服务面积：5430.50绿地率：35.72％地上建筑面积：54849.85物业管理用房：317.83地下建筑面积：19756.82其它面积：96.29汽车位：380地上：76地下：3042项目房源分布栋数编号产品属性商业住宅一层二层三层合计

2、一层二层三层四层五层六层合计1单身公寓/商业9921212121842单身公寓/商业9920202020803单身公寓/商业1111252525251004单身公寓/商业1414252525251005商业7711506单身公寓01818181818181087电梯洋房06666663684层洋房044441694层洋房044441610电梯洋房044444424113层洋房044412123层洋房04441213单身公寓221012121212127014电梯洋房044444424154层洋房044441616

3、4层洋房0444416174层洋房044441618电梯洋房0444444246074167167159139487543项目一期房源分布产品类型产品特点户型套数面积比例位置所在3+1花园洋房三房两厅两卫147.61424590.443765.440.5％3％1层边11＃12＃144.654578.60.5％1层中138.924555.680.5％2层边135.964543.840.5％2层中四房两厅185.034740.120.5％边跃层189.194756.760.5％中跃层6层电梯洋房三房两厅两卫128.9

4、7448515.166508.640.5％6%6层中10＃18＃129.094516.360.5％6层边130.334521.320.5％1层中130.714522.840.5％1层边138.2281105.761％2，4层中138.4681107.681％3，5层中138.681108.81％2，4层边138.8481110.721％3，5层边单身公寓一房23.8561001332.834537.4％13.2％每层北侧4＃一室一厅一卫47.74401909.65.3％每层南侧50.44210.60.5％每层南侧

5、边套合计17213727.0822.2％二客户定位1区域定位第一区域：栖霞、白下、玄武、鼓楼第二区域：秦淮、建邺、下关第三区域：郊区、外地从整个区域来看，南京市秦淮河以东的区域都是本案的辐射的范围，中山路以东区域为重点区域。从目前现场来访的客户来看，第一类区域会是项目去化的首选区域，达到55.7%、第二类区域为25.4%，合计81.1%。（数据来源于案场）2、年龄定位花园洋房：35-55岁精装公寓：25-40岁（以上资料中花园洋房的年龄区间占总来访人数的83.4%，单身公寓占总来访人数的75.6%，所有资料来源于

6、案场）由于产品的类型不同，各自的潜在客户群的年龄也会有较大的差别。客户年龄的定位主要受二方面影响：第一是经济实力，第二是对生活的感受。三　开盘条件1项目建设类2市场培育类现场营销中心包装完毕，并投入使用30天以上。广告全面推广不少于连续5周，投入广告费用不少于100万（不含物料准备、各种宣传资料）。精装小户型的装修标准出台.营销中心客户累积连续4周稳定，每周不少于80组客户来访。项目交付时间和交付标准确定。营销中心客户累积不少于500组，A类客户不少于120组。物业管理公司确定，相关管理条例出台。销售许可证的获得

7、时间现场售楼处媒体状态工程状态样板间状态客户积累状态大学城状态营销活动状态7月21日内装修完成，外部景观开始，外部导视包装开始所有媒体签约完成，媒体设计稿完成出±0样板间方案确定老客户回访40组学校放假7月28日设备、家居、装饰完成销售进场户外、网络、电台、报纸、短信发布一周开始施工来电100组来访80组8月4日外部景观完成、外部导视包装包装完成、进场一周户外、网络、电台、报纸、短信发布二周电梯海报发布一周部分出三层来电累计200组来访累计160组小型活动8月11日进场二周户外、网络、电台、报纸、短信发布三周电梯

8、海报发布二周来电累计300组来访累计240组8月18日进场三周户外、网络、电台、报纸、短信发布四周电梯海报发布三周样板间完成来电累计400组来访累计3200组大型项目解析会8月25日进场思周、项目开盘户外、网络、电台、报纸、短信发布五周电梯海报发布四周部分封顶样板间公开来电累计500组来访累计400组A类100组学生开始返校开盘活动9月1日项目开盘一周媒体计划更换或续约开