北京潮白河孔雀城一期营销建议

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1、潮白河·孔雀城一期营销建议项目概述本案纲要项目定位客群研究一期营销建议产品概况营销思路营销节奏附件交通动线建议市内售楼处建议示范区建议永定河孔雀城大运河孔雀城潮白河孔雀城香河县北京30公里43公里39公里三个孔雀城比较项目永定河大运河潮白河区位正南东南正东区域知名度低高低绝对距离39公里43公里30公里自驾车高速直达高速距高速出口相对较远，现状环境一般公交系统少少少自然资源较好一般最好市政配套县城学校、医院第一城基本无城市化进程相对快慢慢在现有的三个孔雀城中，本案距离北京最近、自然景观资源最为优越规模大相应的配套需求销售周期长风险分散物业功能复合档次划分客群放大

2、大盘：本项目占地面积1.2k㎡，地上建筑面积120万平方米销售压力大依托区域发展“孔雀城模式”下的大盘项目典范。本项目综合分析区位：认可度不高，目前不成熟，受外部影响弱内部造势外部借势三个孔雀城联动泛CBD生态住区项目所处区域认可度较低，需通过“内部造势”、“外部借势”来奠定营销基础。依托孔雀城品牌内部产品力打造本项目综合分析潮白河自然资源优势交通：目前条件一般，偏向第二居所，但支持力度不够建设道路，提升通达性潮白河、群英渠：水环境较好，有利于环境营造对水景的充分利用提升项目通达性；充分利用水景资源本项目综合分析合理处理现有动线，化解通达问题未来当前——“新中产

3、家庭”的实现亲情梦想的成熟水乡小镇生活蓝色水街·创意水乡市场定位参照前期研究成果，本案市场定位——客群研究项目永定河大运河潮白河区位正南东南正东北京东部人口多为有稳定收入的人群，收入用于购房比率最高北京东南部发展加工业，收入用于持续投入生产的比重较高，置业比率较低北京南部发展物流、零售业，收入用于生意流通比重较大，置业比率较小在现有三个孔雀城项目中，本案所在东部区域人群的购房款占收入比重最高：本案：“北京正东”，客户基础好以CBD为核心的北京东部区域客群为主，辐射整个北京市随着CBD不断东扩和国际职能走廊的不断发展，东部居住区逐步外延为本区域提供了强大的发展动力

4、，为本区域创造了良好的高端客户基础，同时促使本区域的市场认可度逐步提高。客群研究主力客群工作及居住区域集中在北京朝阳CBD、燕莎，其次亚奥区域、方庄；并辐射整个北京市；主力客群属于典型智本人群。购买目的年龄构成家庭构成年收入所属区域长期占有为主，但随着市场变化，投资比例会逐渐增加三口以上人数较多属于社会中高收入水平北京东、北部地区出行方式自驾车出行，在意交通便捷程度30—45岁之间，目标客群偏年轻化客户物理属性他们厌倦了都市生活的拥挤和繁忙，想在僻静的地方有一个风景优美的居所；基本拥有第一居所，心中充满了别墅梦想；向往别墅生活，对别墅品质有一定的认识；别墅的品质

5、及与客户内心别墅生活的契合点是决定其购买的关键点；资金实力一般，价格敏感度高，十分关注别墅产品的性价比；对于别墅产品的购买动机主要是对别墅生活的渴望；核心特征：以自用和长期占有为主要购买目的；客户需求特征由于本案与大运河·孔雀城区位及产品的相似性，预计未来本案实际客群构成情况与大运河·孔雀城较为相似。大运河·孔雀城客户特征居住区域和工作区域：以CBD为核心的东部区域为主，同时辐射北京全城年龄结构：相对通常别墅购买客群年龄结构较轻行业特征：行业构成分散，无明显特征大运河·孔雀城客户特征置业目的以自用为主，多为度假、养老用途考虑。基本为多次置业客户。预计本案客群特征

6、与大运河孔雀城极为相似；由于本案区位以及产品上的优势，本案客群特征将与大运河孔雀城高端客群特征较为类似，在营销初期应做好大运河高端客群的研究工作；一期营销定位用地研究营销定位营销节奏项目整体用地指标总占地：1782.26亩FAR=1地块编号地块面积（亩）地块性质小计（亩）1168.25一般农田471.972171.33一般农田3132.08一般农田4172.36基本农田401.465229.1基本农田6111.05工矿工地（砖厂）111.057797.19田各庄村庄797.19合计1781.36一期一期用地指标1.1地块1.2地块一期总建筑面积159051㎡，F

7、ar=1.05。一期用地指标1.1地块：建筑面积38087.36平米，Far=0.61；产品以联排和院墅为主。1.2地块：建筑面积112323.64平米，Far=1.27；产品以联排、叠拼和高层为主。一期用地分析一期总建筑面积约15万平米，Far=1；产品配比（联排：叠拼：院墅：高层）约=5：6：1：3。分期Far联排（㎡）叠拼（㎡）院墅（㎡）高层1.1地块0.6115525300959507042.36038087.3614570产品配比79%2%18%0%100%1.2地块1.271215021550570003513.641224030260112323.

8、64940018020产