北京大运河孔雀城营销策略报告

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1、—2010年大运河·孔雀城营销策略报告心有多大，舞台就有多大背景一：宏观市场2010年目标下必须明确的三个背景：背景二：品牌发展背景三：市场竞争2010年宏观经济分析全球金融危机从出口、预期、金融三个方面对中国经济造成持续负面影响；推动上半年经济好转的因素可持续性不强，2009年保8无忧，2010年可能再度回调；中国想通过启动内需来弥补缺口非常困难，长期来看我国GDP增速可能在低位运行；我国政策总基调不会改变，政策工具将动态微调；财政政策：坚持积极取向不变，但力度变小、效应减弱；货币政策：更加强调“适度”，加息政策随时出台。明年存在

2、取消“下浮30%”房贷优惠利率可能。房地产政策2010年的宏观经济将好于08，差于09，我国经济前景谨慎乐观房地产面临货币从紧的影响经济形势2010年北京经济发展预测，人均GDP升至9000美元房地产业对北京GDP总量支撑达到7%，占投资的50%，无疑是一个重要的产业。北京市前三季度经济运行情况，9.5%的增速明显高出全国GDP增长7.7%的水平。全市经济在保增长、扩内需政策措施作用下，呈现一季度见底、二季度复苏、三季度稳步回升的运行态势。初步判断，北京经济已经走出谷底，正处于V型运行轨迹的上行区间，预计2010全年经济增长可能达到

3、9.5%左右。背景一：宏观市场2010年目标下必须明确的三个背景：背景二：品牌发展背景三：市场竞争2005年2008年2009年永定河孔雀城入市，单一项目操作，未形成孔雀城品牌概念大运河孔雀城入市，形成多项目操作模式，孔雀城系列品牌整合势在必行“一个北京城四个孔雀城”品牌战略下的整合推广，成功建立了孔雀城品牌在市场的认知度；2010年四个孔雀城全线亮相1、孔雀城系列项目发展进程2、孔雀城系列项目销售额增长进程品牌认知品牌认可客户成交的主要因素：客户购买的主要因素集中在区域未来发展及升值潜力上，这部分客户占30%；同时客户关注别墅生活

4、，占总比例的29%；对南加州手工建筑认可总比例占12%；客户主要成交原因中对品牌的认可仅占3%。目前成交客户中对孔雀城品牌认可的仅占3%，孔雀城系列品牌具备很大的提升空间。3、孔雀城系列品牌发展大运河孔雀城成交客户分析数据对比：万科项目因品牌认可成交比例30%-70%2005-09年通过项目品牌整合营销，实现销售额不断提升，大规模滚动开发，实现了销售速度上的胜利！品牌形象已经初步建立。未来，品牌具备很大的提升空间。小结背景一：宏观市场2010年目标下必须明确的三个背景：背景二：品牌发展背景三：市场竞争中央领仕馆区域：河北香河市西部城

5、区，通州正东；客群：60%北京客户，其余为廊坊周边地区客户2009年售罄，明年没有新推产品挪威的森林区域：河北大厂潮白河只留鲍丘河流域客群：绝大多数为北京客户，另有部分周边客户。明年推量：包括联排、双拼、独栋共计200套房源。盘龙谷区域：天津蓟县国家盘山5A级景区西坡五盆沟客群：30%北京客户，其余为天津及周边客户明年推量：二期漫山红墅剩余的20套联排，后期未开发的土地量共有3000亩，正在规划中。恒大金碧天下区域：天津蓟县盘山以南客群：30%—40%北京客户，其余为天津及周边客户明年推量：一期剩余百余套，二期5000亩土地正在规划

6、中，预计建设别墅、花园洋房等低密度产品。水色时光区域：北京顺义奥林匹克公园客群：绝大多数为北京客群明年推量：2010年推出一期剩余的2套独栋，和7套162㎡联排，已近结盘。后期13.5万㎡土地未定产品类型。区域内：中央领仕馆明年无加推产品；区域外：水色时光、挪威的森林、盘龙谷、恒大金碧天下和本项目属于不同区域，面对不同的主力客群，不构成直接竞争，属于本项目的分流竞争。大运河孔雀城外部在售项目竞争分析外本项目外部竞争项目为本项目的分流竞争项目，且竞争程度较弱。2009年7月17日，万通地产通过公开摘牌的方式获得香河四块国有土地的使用权

7、，总面积达到533093.33㎡。大运河孔雀城万通2009—14号地土地面积：200833㎡容积率：1.5-1.8预计产品：叠拼、高层万通2009—15号地土地面积：92,000㎡容积率：1.5-1.8预计产品：叠拼、高层万通2009—12、13号地土地面积：240260㎡容积率：1.5-1.8预计产品：叠拼、高层协成钳屯乡京东国际新城占地面积：3000亩下半年存在供应量压力。按照正常的项目运营周期，潜在竞争项目将在2010年三四季度集中上市，易造成部分客户分流。富力地产建筑面积600万㎡外外部潜在项目竞争分析项目周边待开发地块达到

8、850万㎡第一城东部万通地块土地面积533093.33㎡大运河孔雀城协成钳屯乡京东国际新城土地面积：3000亩万通地产协成房开富力地产占地面积600万㎡开发企业占地面积容积率物业形态上市时间代表项目万通地产533093.33㎡1.5-