【商业融资】新派公寓创始人王戈宏《万亿产业的金融破冰及竞争博弈谋略》

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1、万亿产业的金融破冰及竞争博弈谋略新派公寓创始人／CEO王戈宏复盘新派公寓REITs中国第一支权益型住宅资产租赁类REITs全国首单长租公寓类REITs第一只长租公寓权益型类REITs诞生历程2013年10月—2017年10月15分钟3个月2倍20天5天2017年收购决策100%满租租金增长深交所批准基金备案12月14日180天4年3.5倍23天深交所敲钟整体改造持有运营资产增值发行成功开创国内首单权益型住宅资产长租公寓类REITs2017年10月11日获深交所批准发行2017年10月11日获深交所批准开创国内首单权益型住

2、宅资产长租公寓类REITs2017年11月3日深交所成功发行2017年11月3日深交所成功发行新派公寓权益型房托资产支持专项计划2017.10.11获深交所批准发行2017.11.3深交所成功发行2017.11.20获中国证券投资基金协会备案确认2017年12月14日09:25am为什么是新派公寓？权益型类REITs的必要条件核心城市的核心地段01租金坪效明显提升03住宅资产资产价值显著增长持有资产运营运营业态是国家鼓励0204三年以上稳定现金流的长租公寓品牌新派公寓是全国唯一一家全部满足条件的！纪念这栋资产的过去！20

3、13年10月，收购森德大厦北京CBD东三环边，离国贸直线距离800米！70年住宅产权，5711平米。业主3年喊价2.1万／平米，无人问津！登顶看到北京2013年的CBD180个蜕变的日夜数十个匠心的创新功能及品质生活细节狠心拒绝了9类人集团户类型70%海归职业特点国航海航国际空乘奔驰中国高管央视财经制作组等全新的她！2014年至今，新派公寓全国旗舰店101套精品小公寓，住着“三高”人群。70%以上海归精英。4年持续满租率超过98%。新派公寓发起赛富基金不动产基金2.2万／平米收购后持有。市场同类地段住宅售价平均8万/平米

4、-10万/平米全新的精致居住体验4年来新派公寓为两类“资产”创造了价值CO资产资产ConsumerOwner消费者物业持有者消费者价值品牌资产价值管理系统颜值与实力俱佳的“三高”新新人类4年来新派公寓实现了资产管理的完整闭环20天批准，23天发行类REITsR发行资产持有资产管理O4年2012年底B运营品牌创建公募REITs结构准备物业资产私募基金D6个月2013年中I改造提升募集收购不依靠任何第三方增信担保仅靠自身运营能力及资产质量新派公寓类REITs的核心逻辑MakingADifference一个青年居住品牌，一个资

5、产价值缔造系统揭秘新派公寓类REITs的核心结构新派公寓类REITs交易结构原有结构类REITs交易结构深交所优先级投资者（招行）劣后级投资者挂牌（1.3亿元）（1.4亿元）赛富不动产基金（有限合伙）专项计划本息及持有证券超额收益资产支持专项计划设立管理计划管理人100%持有x承债式收购（总规模2.7亿元*）(渤海，通道)(8,700万股本)(3,745万借款)持有份额分红设立管理基金管理人契约型私募基金(赛富盛元)通达富2.225亿股本3,745万委贷付息分租租金SPV综合配套收入总租8,700万股本还本租金3,745

6、万委贷基本管理费收入通达富【7%】(股权估值2.9亿元)运营青年乐（新派）新派公寓CBD店管理（资产估值3.15亿）资产预期增值分红新派公寓CBD店（资产估值3.15亿）新派公寓类REITs交易要素产品规模【2.7】亿元人民币发行规模2.70亿产品期限3+2年优先级劣后级分级/评级【1.3】亿元【AAA评级】【1.4】亿元【N/A】•优先1.3亿期间收益【≤5.3】%/年期间不付息分层结构•劣后1.4亿退出收益每年固定利息，到期一次性还本退出获取部分基金净利润退出方式转公募REITs，基金份额出售，SPV/项目公司股权转

7、让，标的资产出售经营收入约1千万/年•包租+委托管理：基金管理人、SPV、通达富、青年乐（即“新派”）签署四方《委托管理协议》，期限【5】年，约定SPV承接青年乐的职能，从通达富以每年【578】万的租金整租新派CBD物业项目层面可分•业绩激励分成：SPV委派青年乐提供租赁运营管理服务。期间，青年乐经营的业绩激励费为SPV的分租租金和综合能源配套收入约800万/年之和的【5】%/年，退出时一次性补足分配到【7】%/年；另，为了利益一致，青年乐获取部分退出时基金利润（扣除优先级成配净现金流*发挥新派的经营优势，本、各项税费和

8、青年乐业绩激励尾款后）通过技术安排使优先级能够获得AAA评级^相当于优先级•业绩补足承诺：青年乐承诺从2018年起SPV和通达富合计每年项目层面可分配净现金流不低于【800】万/年（扣除青年乐的期履约间业绩激励费后）；如有缺口，青年乐承诺无条件不可撤销地予以差额补足保证金一期派息金额•履约保证金：专项计划成立时在托管