亿安广场项目营销报告

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1、亿安须解决的核心问题如何将项目的负面影响转换成正面形象；本项目的平均价格是什么；本项目的目标客户群体在那里；本项目的入市时机；为什么选择中地行作为项目的合作伙伴。如何快速回笼资金；策划总思路亿安的理解如何挖掘客户如何将项目信息发送给我们的客户何时进行怎样提升价值市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升广州市写字楼大市分析区域市场分析辐射圈层分析市场分析市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解广州市写字楼供需分析市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解分析：2003年我市写字楼供应量继续保持增长。但2003年我市写字楼成交量同比减少超过两成，仍略高于同期写字

2、楼的批出量。广州市写字楼板块分布市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解区域内写字楼租售价格是行业内的“风向标”身份尊贵，是企业地位体现与提升的象征出租率达90%以上商务大厦智能化程度高烂尾写字楼已被再包装，并重新入市天河区：当家花旦广州市写字楼板块分布市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解环市中：老行尊广州首批甲级写字楼的诞生地商户以金融贸易企业为主标志性写字楼后续供应不足广州市写字楼板块分布市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解珠江新城：后起之秀广州市中央金融商务区的重要组成部分在建商务写字楼项目多达13个众多跨国大企业总部的“总部经济”以公寓式写

3、字楼为主广州市写字楼板块分布市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解东风路：甘草角色甲级配置、乙级收费的经营理念赢得中小企业进驻物业分布相对分散，未能形成“统一战线”广州市写字楼板块分布市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解交易会：当红小生交易会现址周边没有正规配套的甲级写字楼周边主要是酒店商务楼层及低档次的商务楼部分商户在周边的商住楼内办公租金两极分化，酒店商务层过高会展、广告、物流、票务企业和外资企业为主广州市写字楼板块分布市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解地铁沿线：热捧对象写字楼项目以各地铁站为聚合地铁串联荔湾、越秀、东山、天河楼龄较短，公寓

4、式办公为主中小型贸易客户为主热点写字楼模式市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解公寓式写字楼模式展示型写字楼模式灵活办公独立厨卫带橱窗和展厅前店后房式区域市场分布市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解一德路市场：玩具、文具、海味副食品海珠广场市场：服装、玩具精品大新路市场：鞋类、鞋材专业市场分析市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解玩具精品市场玩具文具市场专业市场分析市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解海味副食品市场专业市场分析市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解成品鞋类市场鞋材市场专业市场分析市场分析客户定位项目定位推售策略

5、价值提升项目理解服装市场辐射圈层划分市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解第一圈层：区域内专业市场辐射圈层划分市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解第二圈层：以亿安广场为圆心，辐射至东风路上的商贸区域辐射圈层划分市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解第三圈层：以亿安广场为圆心，辐射至东风路以外的商贸区域项目竞争优势项目竞争劣势项目竞争机会点项目威胁分析项目理解市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解项目竞争优势市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解商业基础优势规划发展优势景观优势地位优势形象优势间隔优势充分利用区域商业资源，使商家成

6、为买家抓住规划发展机遇，与政府联手合作，进行形象炒作充分突现优势，吸引买家作为项目性价比的提升要素作为地标性建筑的炒作，以全新物业吸引买家灵活性大，可满足不同需求的商家项目竞争优势市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解配套资源优势竞争时机性优势产权唯一性优势投资商用物业优势中地行资源优势作为提升项目性价比的要素抓紧机遇，争创销售时机和运营时机进行稀缺性的物业形象炒作进行稀缺性的物业形象炒作解决销售问题，快速回笼资金项目竞争劣势市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解品牌负面形象大解放桥拦腰而过并非成熟的办公区域规划改造成本高传统写字楼设计利用媒体炒作及项目重新定

7、位和包装，在推售前淡化利用项目的优美景观及价格差异和销售人员销售技能淡化制定项目新的定位，提升项目价值，将吸纳客户的范围扩大相应的部分楼层暂不改造，特别是高层部分增加相关的配套设施，如平台花园，运动会所等项目竞争机会点市场分析客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解利用烂尾项目被重新包装上市的契机，进行形象引导和提升的炒作，扭转本项目在人们心目中的负面印象，促进项目的销售利用越秀区政府对城区政治改造的发展机会进行项目的引导提升，突出新时期市政发展中的战略地位，从而促进销售利用项目