中原-成都新世界商业项目整体报告

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1、新世界项目研究报告二零零七年五月携手站在市场的最高处看市场，找到市场突破口；在产品的最高处看产品，找到产品的核心竞争力；在营销的最高处看营销，实现巨大的产品号召力。积聚香港深圳广州成都案例精华视界决定世界品牌目标:确立新世界高品质楼盘的开发形象产品目标:打造全国知名高品质楼盘区域一流产品营销目标:实现项目价值的快速销售利润目标:利润最大化风险较低销售目标:1期:3-4年时间实现56万平方米销售,以及50亿左右销售回款开发目标骨子里的国际生活项目定位项目界定宏观研究板块特征客户需求大城南宏观竞争分析政策影响项

2、目定位市场预期制约因素规避策略发展趋势目前现状景观＼朝向＼面积＼户型等潜在竞争竞争方向客户需求地块条件资源优势发展趋势目前现状规划设计优化本报告研究思维结构图入市时机入市价格开发步骤形象定位推盘策略营销策略价格＼客户产品经济测算有利于价格攀升＼小体量推盘＼优势位置提价价格实现的手段可执行竞争策略发展战略利润最大化风险最小风险规避措施市场领袖差异化高性价比客户需求第一部分工作方法:市场研究采用市场调查与资料分析相结合的方式进行。重点客户访谈;深度访谈;重要楼盘考察;统计资料分析国际化成都辐射、文化、经济成都总人口达

3、1082万；城市影响力已经跻身国内一线城市，其辐射力西南区域第一！从1996年开始，成都国内生产总值的年平均增长率达到13.92％，成都人均国内生产总值的年平均增长率达到12.74％。成都的经济在近10年保持了快速、平稳增长的良好态势，这为我项目的开发提供了良好的宏观市场环境。地铁1号线一期工程于2009年底全线试通车先完成的是地铁1、2号线(红色为1号线，蓝色为2号线)。地铁城市HOTHOTHOTHOT开发热点集中在二环到三环之间，而城东成为新的热点。南延线以及光华大道已经蓄势待发南延线5年内的市场放量在1500

4、万方左右.开发热点“供需两旺”区域内竞争激烈纵观近三年成都市场住宅价格走势，均价上涨1226元。2006年度城东区域的均价涨幅较高．城南的价格仅次于城中达到5107元,领导了房地产发展.虽然处于较高价位,但代表了市场信心,预计将持续走高价格走稳领导者从2005年的国八条开始，房地产行业进入一个宏观调控的阶段。中原认为对未来房地产发展产生重要影响的是2006年颁发的国六条中的70/90规定。这在2006年拍卖的土地中均得到了体现。中原认为，随受限于90/70后，中、小户型的市场供应量将大大增加，同质化更加严重。成都经

5、济发展稳定，我项目开发有一个良好的宏观市场环境；南延线区域的房地产行业在08年将进入快速开发期，竞争将日趋激烈；90/70的政策调控，势必加大中、小户型这一细分市场的竞争。InnoValue——产品创新价值将发挥出较高竞争力InnoValue＿产品创新价值将发挥出较高竞争力宏观市场分析结论关于政策调控项目界定宏观研究板块特征客户需求大城南宏观竞争分析政策影响项目定位市场预期制约因素规避策略发展趋势目前现状景观＼朝向＼面积＼户型等潜在竞争竞争方向客户需求地块条件资源优势发展趋势目前现状规划设计优化本报告研究思维结构图

6、入市时机入市价格开发步骤形象定位推盘策略营销策略价格＼客户产品经济测算有利于价格攀升＼小体量推盘＼优势位置提价价格实现的手段可执行竞争策略发展战略利润最大化风险最小风险规避措施市场领袖差异化高性价比客户需求七大发展组团：南部新城总规划面积205平方公里，包括站南组团、新园组团、琉璃组团、航空港组团、大源组团、牧马山组团、华阳组团等七大发展组团。新城中心：成都南部新区总占地面积约15.6平方公里、规划人口17万的,天府大道－人民南路南延线是成都城市向南组团发展的主轴线，站前、科技商务、市民（市政）、中央绿化（公园）

7、4大广场，广场周边则分布着城南新区的主题组团——6大功能片区，即站前交通集散及商业广场、科技商务办公区、科技文化博览区、科技创新园区、出口加工区和生态居住区。综合性次中心：华阳分区是以发展城市公共服务综合功能、高新技术产业、生活居住为主的生态型城区；至２０１０年，华阳分区实际居住人口２８万人，２０２０年为５０万人；分区建设用地区２０１０年为３３．４平方公里，２０２０年为４６．４平方公里。城南-华阳新城市规划高新区站南组团大源组团新园组团起步组团华阳组团高新+华阳5组团展示绕城高速迎宾大道成仁路公园众多公园+河流国防

8、公园新世纪公园滨河公园新益州城市公园ＰＡＲＫＰＡＲＫＰＡＲＫＰＡＲＫＰＡＲＫ华阳公园极地海洋公园在华阳组团甚至整个南部新区配套中具有重要意义ＰＡＲＫ华阳板块商业网点规划较多关于房地产市场—城南是成都房地产市场开发最成熟的区域之一，目前形成了玉林、棕树、桐梓林、紫荆等多个较为成熟的生活居住区。城南区域道路交通便捷、生活配套齐全、居住环境优美，使得城南一直是成