上豪广场项目策划方案

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1、上豪广场策划方案(初稿)商业地产接盘程序前期洽谈市场调研方案初稿、确定定位商业规划、区域划分营销方案签订合同具体执行第一部分、商业市场调研影响商场物业开发成功的因素很多，如商圈所在地的整体经济环境、市民的收入水平、消费水平与消费结构、当地消费习惯、商业圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境、竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。调研种类：所需资料/研究范围商圈研究：对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商

2、圈的辐射范围、营业品种、人流状况与交通状况及其购买力。消费者研究：对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。投资客户研究：对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。一、市场调研概况调研时间——2009年3月16日—22日地点区域——城阳地区调查方法——消费者随机调查、实地考察、潜在意向客户拜访、团队资源客户访谈二、宏观背景分析1、中国房地产现状2008年中国房地产市场几具急转，从下半年奥运结束、全球金融危机爆发，中国房地产业受到巨大影响，从08年下半年到09

3、年第一季度，房地产面临巨大的考验。2008年房地产市场运行状况2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征：（1）、房屋交易量持续下降2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。四十个重点城市

4、中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上。同时，商品房空置面积较快增加。2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。（2）、房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿

5、的指标各月均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新开工面积为84289.51万平方米，同比增长5.4%，增幅比去年同期减少17.5个百分点；商品房施工面积为254936.14万平方米，同比增长17.7%，增幅比去年同

6、期减少5.3个百分点；商品房竣工面积为35084.23万平方米，同比增长6.1%，增幅比去年同期减少2.4个百分点。（3）、房价出现近10年来首次下降各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二手

7、住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。2008年房地产市场衰退程度逐季增加。其中，1季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；4季度房价下跌幅度继续加大。1-4各季度

8、70大中城市房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%和环比下降1.3%。（4）、加大住房保障建设2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月，别墅高档公寓投资额为1720.04亿元，在商品住宅投资中的比重为6.5%，下降0.9个百分点；经济适用房投资额为819.37亿元，同比增加18.2%。2009年房地产市场运行趋势（1）、商品房屋空置面积会有较大幅度增加2006年和2