万科武汉当代国际花园开盘前（9月）营销推广策略-juventus

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1、当代国际花园开盘前（9月）营销推广战略战术案当代国际花园一期欧墅花开于2005年8月7日解筹如何延续解筹后的炒作如何使营销战车提速如何面对这个现实问题在目前的政策背景、经济环境下战略思想篇现阶段的市场背景光谷升值前景达成共识光谷楼盘竞争加剧银行抑贷、国家政策干预买家观望、投资客淡出光谷楼市价格稳中有升目前形势下的swot分析A中产阶级国际生活社区形象已树立B光谷房产整体良性发展，稳中有升C公寓式写字楼、LOFT商务区、退台式花园洋房等产品的先进性以及它们之间的联动性D小学、幼儿园等教育配套（考虑引入连锁重点小学）E唯一供暖大社区F大型体育会

2、所等丰富多样的休闲配套，自然博物馆等景观优势目前形势下的swot分析A产品数量大，去化速率相对稍低B区域发展尚未成熟C工程进度滞后，现场不够完善,样板组团景观及样板房尚未完成。外展点只有一个。D项目产品多样性综合优势未发挥出来劣势目前形势下的swot分析A在国际化低密度综合成熟社区的形象之上，再打辅助企业理念牌以攀登品牌制高点，巩固市场引领者地位B与万科合作共同成长，加热板块效应。充分借势，暗中较量C可观的区域成长动力机会点目前形势下的swot分析D强调筑博设计，列表讲述筑博在武汉设计的作品，设计师手记。在品质感上向万科靠齐E由项目全程代理

3、公司成立客户会，与其合作并共享其资源（立达晟公司在武汉的资源整合能力和金丰易居在上海何其相似），放大市场支配力。机会点阶段推广任务继续借势√创意造势√炒势√刺激市场，吸引目标群争取在开盘日形成强力爆发面对现实，端正心态现今大多住宅项目在操盘过程中，将目标客户定位于自住型消费者，没错！将投资客排除在主要宣传对象之外，也没错！如何在关注光谷板块的消费者中分到最大的一片蛋糕？又如何与板块内其他项目一起做大这块蛋糕？那么家问题一如何在关注光谷板块的消费者中分到最大的一片蛋糕？在品牌、服务上要想短期内赶超万科无疑只是个神话。万科唯一的败笔，只有北京

4、万科城市花园。万科最擅长什么？逆向思维万科的思维1、当全国上下大造封闭社区的时候，万科却开始尝试营造开放社区并取得了巨大成功2、万科率先引入香港模式并获得了成功，当全国人民学港台之时，万科又将学习的榜样转向了美国。无数开发商认为万科超前的理念并不适合中国国情，也不能为消费者所接受，最终结果是他们低估了消费者的概念接受能力3、90年代初期，大多数开发商都选择在市区盖房子的时候，万科却在市政配套不成熟的郊区大做文章，超前于市场的建设开发五例万科的思维4、现阶段全国开发商都放风说：房地产将走出低迷，老百姓钱包将捂不了多久，包括潘石屹。万科却说，

5、哄老百姓掏钱包光靠媒体造势是不行的，房子应该降价，而且必须降价。与老百姓的观望心理对抗会输的很惨（万科此观点主要针对长三角房地产业，主要目的在于挤跨对手，扩大市场份额）五例万科的思维五例5、万科在上海郊区闵行七宝镇的项目，因为政府的坚持，不得已在城市花园旁边建造了大型超市，家乐福进驻。由于之前万科在深圳开发的项目因为商业的布置导致无数的业主投诉，因此万科认为大型超市会产生噪音、交通拥堵等负面影响，是产品的巨大抗性来源。而且周边基本是农村，即使政府将闵行设为经济开发区，但发育成熟也在数年后，建造超市真有人来购物吗？这是开发商

6、的基本思维模式。万科的思维五例结果由于家乐福的进驻，加快了这里的城市化进程，城花成为了闵行生活中心。业主得到了实实在在的利益，通过良好的口碑传播，继而进一步推动了万科城花的销售。业主由此获得的利益：A休闲购物便利B物业升值万科在其《万科的主张》中有详细论述，也承认那是个无意识的收获。江夏区的许多楼盘入住率低因为它们大多是“卧城”人们买了房子之后才发现由于这些楼盘附近缺乏必要的生活配套设施生活非常不方便算起来生活成本比在中心城区还要高再看看武汉某些地区的地产开发状况为此综合性开发项目“美院coast”开始了创新性的尝试其配套产品甚至包括医院

7、、shoppingmall等等所以我们需要针对住宅产品营销的商业配套宣传A板块成长力与本项目成长力B服务业辐射力C消噪D优化道路设计（兼顾通达性、可交流性与安全性，在发生抵触的设计环节中，优先通达性与可交流性，因为人宁愿死，也不愿意孤独一辈子）E组团内设禁+组团间开放（既保证一定的安全性也保证充分的可交流性与通达性）、功能区之间的植被隔离等等。要综合考虑如何由抗性转变为优势结论商业配套对于住宅产品营销的利弊取决于多方面因素的对比★一般住宅楼底商已经臭了大街★本项目的商业部分一般设置在办公区与休闲区的一楼，而且全向通透，这不同于一般的底商。★

8、结合当代商务物业的热销，未来这里一定能够带来高质量的消费者，因而它具有成长为高端消费品卖场的潜力。通风、采光、视线通透如果这是我们的商业物业白领在这里商业地产分布随着城市进程的推