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时间:2019-10-17
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1、【凯乐花园】略整合汉嘉投资顾问有限公司2005.12第一部分:销售环境动态分析一、区域市场环境分析今年6月新政出台,武汉市房地产市场陷入低弥,买方市场持币观望;卖方市场压缩放量,谨慎入市,整个市场疲软萧条。自进入“金九银十”以來,新政阴影逐渐散去,市场活跃起来,12月每II成交罐可达3()()多套,成交量平稳上升,市场消费潜力人,走势看好。二、竞争环境分析据统计,本项H周边楼盘有城市公园、中南国际公寓、领秀中南、CEO公馆。中南国际公寓、领秀中南、CEO公馆与本案定位上有着较大的差距,因此与本案竞争性不强,在这我们不做考虑。城市公园在其盘量、定位上虽都为本项口有着较多相似Z处,但仔细分析,
2、我们可以看出,在地理位置,交通便利上,及建筑品质上,城市公园与本案都着鮫大的差距。并且在销售时间上,与本案有者一定的吋间差,因此竞争亦不明显。位于洪山广场的在建项目一一星海虹城,同样值得我们关注,该项目属于纯住宅项目,人户型、人面积,将于明年3・4月开盘,其价格约为420()元/nV。此项目在开盘时间上与木案接近,其人户型、人面积将会冲击木案的景观豪宅,在销伟控制过程屮,我们应将尽址规避其彫响。第二部分:推广策略一、推广主题定位本案宣传主题为:20万方・低密度・全程教育社区卖点一:凯乐上市公司打造精品楼盘卖点二:风水宝地,黄金教育卖点三:市中心一环线内20万方的生态绿城卖点四:小区规划完善
3、,独具风格二、推广整合1、媒介整合方式(1)、报纸:报纸广告是房地产信息发布的重要媒体,我们选择发行量较大的《武汉晚报》、《惣天都市报》、《范天金报》刊登一系列的硬广。(2)、户外:围墙、路旗、车站灯箱等⑶、杂志:《万事通》、《购房指南》⑷、夹报:持续销售期可选择夹报⑸、网络:搜房、亿房(6)、车身(选择)2、广告阶段划分建议房地产广告阶段的划分必须结合销售节奏来做。在项目导入市场的升温期屮,广告投放的频率较慢,主耍在于预知消费群。接下来是广告的强销期,这个阶段的样板间完成,项冃的宣传工作进入高潮,广告投放频率急速增加,引起冃标客户群的购买欲望。最后是保温期,这是项目的持续宣传期,广告的频
4、率逐渐降低,展示项目销售进度,对剩余单位进行促销,为二期开盘薔水。时间阶段主要内容05年12月-06年4月导入升温期围墙、户外、报纸软文、杂志、网络06年4月・6月强效期广告牌、硬广、网络、DM06作6月以后保温期广告牌、软文、夹报3、公关活动(1)、捐赠辛亥革命博物馆凯乐展览小心(2)、凯乐花园宝宝建,我们与孩了共成长世纪中商门前举办活动。关爱下一代,未来更精彩。开办宝宝用积木搭建凯乐花园比赛。设;最佳创意奖,最杰出建筑师奖。小小天才奖、最貝专业气质奖、最具专业粕神奖、最具挑战梢神奖,最受欢迎建筑奖、最具成木概念奖…(3)、产品解析会(4)、开盘仪式(摇号选房)4、促销方式⑴、认购期:购
5、卡5000抵10000(2)、开盘期:贷款客户9.9折优惠,一次性付款9.8折优惠(3)、持续期:IH业主介绍新业主成功购买,可亨受现金2000元或一年物业管理费的优惠,而新业主可厚受9.9折。第三部分:凯乐花园项目分析凯乐花园占地9.34万方,总建面约为20万方,由9栋17・30层高楼组成。分两期开发,一期开发总面积为:114983.6m2,总户数958户,分别为1、2、3、5、6栋住宅。户型配比如F表:栋号总户数房型/面积户数比例(%)1、3栋204/栋3*2*2(A、C)127.6m220821.713*2*1(B)118.7m220020.882栋2024*2*2(H)160m29
6、09.392*2*1(J)99.8m210811.271*1(L)61.4m240.415、6栋174/栋3*2*2(D)136m210410.863*2*2(E)152.5m2687」2*2*1(F)86.1m210410.862*2*1(G3)99.3m2363.761*1(G4)62.1m2363.76一期共5栋住宅,958户,我们建议分三次推出:5月28日首推3、6栋住宅,共378户3、6栋住宅户型丰富,共7总户型,产品线丰富,市场面广,易于销售的展开。3栋住宅位于武珞路五巷与中南一路交汇路口,地理位置略次于同户型的1号住宅;6栋住宅较同户型的5栋住宅靠近铁路,相对噪音略大于5栋住
7、宅。因此,一期首推3、6栋住宅,低价启动销售。7月8FI推出景观豪宅2号楼,共202户位于洪山广场的“星海虹城”以豪宅著称,住宅面积普遍大于140itf,并于3-4月开盘,将影响本项口160nf的住宅销售,因此,我们建议2栋大户型在木项目开盘40天后推出,一则有良好的销售氛围烘托,再则,避免与“星海虹城”项目发生正面竞争。9月加推1、5栋住宅,共378户1、5号楼住宅优于3、6栋住宅,因此,在开盘3-4月后推出,利于提高
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