法定房价制的房价管理模式(摘要)

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1、法定房价制的房价管理模式（摘要）现行的房价之所以出现问题，是因为土地使用权制房价采取土地所有权制房价的计价运作模式，根据物权理论土地所有权制房价的定价权是由市场自主决定，而土地使用权制房价的定价权却是由房价管理者所掌控，因两者房价定价权属性相异，故各自的房价计价运作模式也应不同，现行房价的计价运作模式会出现错位现象的缘故，本摘要对此进行解析，并对土地使用权制房价的计价运作模式及其房价的管理，也作了相应概述，提出法定房价制的房价管理模式，它是针对土地使用权制房价所拟定具有中国社会主义特色的房价管理模式。⊙土地使用权制房价的属性物权是通过占有、使用、收益及处分等四项权

2、利的行使来体现其属性，所有权是物权的最高级表现形态，它具有绝对性、永续性、排它性等特质，属于完全物权，房产及地产皆为所有权的房地产，因它的收益权利具有无限性的特性，故其所有权人对于房价拥有定价权，即其房价可在市场上自主定价，此类房价称之市场化房价，它通常出现在土地私有制的房地产；土地使用权是用益物权，其权益来自土地所有权人的授与，属于限制物权，因土地所有权为国有，且禁止所有权出让，故其房地产具有房产与地产的物权须绑定行使的特征，当房产与地产的物权相异时，因主从关系，房产的物权将受地产物权的影响及约束，导致其物权属性发生变化，比如使用权土地上的所有权房产，应属完全物

3、权，其占有权利的行使，在不危害公共安全的前提下，房屋可占有至其灭失为止，在使用权利方面可使用至房屋成为危屋前，但因受到土地使用权的影响，所有权房屋的占有、使用权利，随土地使用权的法定使用年限届满而告终，房屋的所有权也随之终结，本该属于完全物权的所有权房产却转变成准限制物权的所有权房产，这是土地使用权制房地产的物权特征，限制物权的房地产其收益权利由土地所有权人所掌控，因此土地使用权制房价的定价权归房价管理者所享有，其房价不得在市场上自由定价，属于非市场化房价，由此可知，现行的房价实行市场化房价是房价属性的错位，应让现行房价回归其应有的属性，这是解决现行房价问题的根本

4、之道，土地使用权制房价属于非市场化房价，它的执行须通过房价管理者所制定的房价计价机制来实现。⊙现行房价属性错位的原由现行房价最大的问题在于其房价属性的错位，在错位的房价上谋求房价问题的解决之道，终究是无法改变房价错位的事实，这也是房价问题至今未能得到根本解决的缘故；现行的房价为何会出现错位？土地使用权的出让、转让政策，各地方政府是依据《城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例》（以下简称暂行条例）的地方法规来执行，《暂行条例》中对于土地使用权的占有及使用权利的终止有明确的土地使用年限的规定，而处分权利方面对于转让、担保物权的设立等亦有明确的规定，唯独收益权利的范畴欠缺

5、明确的规定，因为土地使用权的物权来自土地所有权人的授予，所以土地使用权的收益权利的范畴是由土地所有权人所掌控；按理，土地使用权的受让人，其收益的权利仅限于土地使用权的收益，此项收益主要是使用权土地上建造房屋的利润收益及使用权土地的增值收益两部分；土地使用权出让后，土地的增值便有出让后所有权土地的增值及使用权土地的增值之别，即：所有权土地的增值=出让后所有权土地的增值+使用权土地的增值。原本出让后所有权土地的增值收益，仍应归土地所有权人所有，但因《暂行条例》对此收益并无明确的规定，导致出让后所有权土地的增值收益，随土地使用权的出让也被出让给受让人，这意味着土地使用权

6、人享有所有权土地增值的全部收益权利，这让土地使用权制房价具备房价市场化的条件，这就是为何现行房价会错位的原由。要明确土地使用权人的收益范畴，仍须依赖房价计价机制来规范，所以房价计价机制的建立是房价管理者管理土地使用权制房价不可或缺的工作。⊙土地使用权房价的定义及其计价机制公众对房价的认知是：房价=房屋价格+土地价格，但在理论上房价的定义是比较复杂，且具有多样性，在此仅对土地使用权房价加以阐述，其定义可用两值四价来表述，“两值”是指房价的原值和现值，“四价”是“两值”各自的房屋价格和土地价格，两值四价的基本关系式子如下：房价原值=房屋总价原值+土地总价原（现）值。房

7、价现值=房屋总价现值+土地总价现值。两值四价计价机制关系如下：•原值是物业产权初始登记时的原始价格，但当物业产权初始登记的年度与土地使用权出让的年度并非同一年度时，房价原值其土地总价是现值而非原值，即该物业的土地使用权初始登记时，土地的总价是现值而非原值；现值是指物业非原值的现时价格。•房屋总价原值=房屋建造总成本+利润；房屋总价现值=房屋总价原值×折旧率；利润及折旧率由房价管理者规定之。•土地总价原值=土地出（转）让地价原值×该物业所持有的土地面积；土地出让地价原值=土地转让地价原值=楼面地价×容积率。•土地总价现值=土地转让地价现值×该物业所持有的土地面积；土

8、地转让地价