房地产经纪行业：多业态群雄割据，行业O2O化成趋势

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1、投资概要：驱动因素、关键假设及主要预测：1、目前房地产经纪行业的O2O化是主要的趋势，2014年以来，“互联网+”概念的普及与高速渗透成为驱动房地产经纪行业O2O的主要因素。新房代销企业在“互联网+”的影响下逐渐从以案场为中心、以人力为驱动的粗放代理模式，转向以资源整合为中心、以技术为驱动的营销平台模式；二手房市场则在Q房网、链家网、我爱我家等头部企业的带领下开辟二手房交易及租赁的O2O模式，完成线下与线上的过渡与融合。与此同时，各地政府对新房购买的限制政策，将成为二手房市场交易增长的又一主要驱动因素。2、市场规模测算的主要假设：新房代销市场规模测算中，

2、我们保守估计房地产经纪企业的佣金费率为1.05%，全国房地产代销渗透率为80%；二手房经纪市场的规模测算中，我们假设全国存量房流通率为2%，经纪公司渗透率为80%，撮合交易佣金费率为2%；在二手房租赁市场中，我们认为全国租赁房屋流通率为50%（租期平均为2年），平均房价150万元，全国平均租金回报率为2.5%，佣金费率为8.3%。3、主要预测：预计全国新房代销市场规模2018年达到1260亿元，全国二手房交易市场规模达到1280亿元，全国二手房租赁市场的规模达到1167.2亿元。我们与市场不同的观点：市场普遍认为在需求端缩水、国家政策收紧大环境下，房地产

3、经纪行业景气度下行，或将导致行业收入水平承压。我们认为，目前房地产经纪行业头部企业的增长依然强劲，以链家、我爱我家、Q房网为代表的房地产经纪头部企业营业收入于2018年保持着高速增长，收入结构、毛利率水平进一步优化，利润水平进一步提高，依旧是良好的投资标的。估值与投资建议：依据中信房地产服务行业指数，目前我国房地产服务行业的TTM市盈率为18.34，2009年7月以来的历史中位数为29.90，平均数为38.27，目前行业市盈率较历史均值折价52%，较中位数折价38.7%，处于历史低位，具有较强增长空间。随着我国城镇化水平的逐年增加，加之大学毕业生数量的稳

4、定刚性需求，房地产经纪行业需求端情况将逐渐转好；随着“互联网+”概念的不断深化，互联网普及度的逐渐增强，房地产经纪行业的效率仍然具有较大提升空间。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市场份额相对较大的我爱我家（000560.SZ）、国创高新（002377.SZ）、世联行（002285.SZ）。股价表现的催化剂：房地产调控政策放松，互联网科技产品创新主要风险因素：房价大幅下跌风险。政策调控收紧风险。需求端用户大幅减少风险。目录一、行业概述：存量增量兼备，切入二、三级市场1（一）经纪行业界定：以存量市场为主，兼有增量市场业务1（二）房地产行业产业链：经纪业务

5、从二、三级市场切入1二、新房代销市场：千亿级市场规模，强强联合成趋势2（一）新房代销行业历史：互联网化开辟行业增长点2（二）新房代销行业现状：行业格局稳定，抵御多重冲击3（三）新房代销行业规模测算：千亿级市场规模，仍存增长空间4（四）新房代销行业发展趋势：线上线下联动，多方合作开放共享5三、二手房交易市场：步入存量房时代，未来增长可期6（一）步入存量房时代：一线城市引领房地产市场结构改革6（二）二手房交易经纪市场规模测算：千亿级市场，增长空间十足8（三）一二手联动：房地产经纪的有利发展模式9四、房屋租赁市场：千亿市场进入快速发展期10（一）行业发展历程：

6、二十年历史，行业步入加速发展期10（二）长租行业规模测算：需求端拉动千亿级市场规模10（三）长租市场现状：业务下沉，房源结构待调整12五、衍生业务市场：尚处发展初期，未来空间广阔13六、房地产经纪的O2O化：高速渗透，O2O成必然趋势15（一）房地产经纪的O2O历程：O2O模式进入高速发展期15（二）房地产经纪O2O模式：基于当代网络、信用体系的模式17（三）房地产经纪O2O竞争格局：大而散的群雄割据格局17（四）房地产经纪O2O发展趋势：信息共享与独家代理20七、房地产经纪行业主要玩家20（一）链家：大数据驱动的房地产经纪龙头201、公司概况及发展历史

7、202、公司行业地位223、公司产品布局234、公司发展战略SWOT分析235、公司融资历程246、公司经营活动情况25（二）我爱我家：20年历史，率先登陆A股的房地产经纪公司251、公司概况及发展历史252、公司业务概况283、公司主要竞争者294、公司商业模式305、公司运营情况32（三）深圳云房（Q房网）：立足深圳、布局全国的O2O巨头341、公司概况及发展历史342、公司商业模式353、公司业务概况354、公司运营情况37（四）世联行：新房代销领导者，积极开拓三级市场业务391、公司概况及发展历史392、公司业务概况403、公司运营情况41八、风

8、险提示45插图目录46表格目录48一、行业概述：存量增量兼备，切入二、三级市场（