dcyx大理海东新城国际山海养生策划方案

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1、春天在哪里？国际山海养生休闲目的地——大理海东新城项目定位及启动住宅区发展建议2企业与项目战略解读关键词：获取土地、财务平衡、低成本启动、一级开发获利序：基于20㎞²的功能定位：国际养生度假目的地、四养为引擎大理想國·海東新城山水养眼：坐拥苍山洱海，风花雪月山水石树运动养身：27洞高原山地高尔夫球场、山地运动基地、医疗护理中心文化养性：大理多民族文化、山海文化公益养心：亚布力夏季论坛、低碳环保中心——以“养生”为主题、“四养”为引擎的国际山海养生目的地养生目的地成规模的开发体量完善的商业商务配套最好的医疗护

2、理服务创新性服务模式生态绿色规划设计精彩纷呈的养生氛围丰富的产品组合星级标准的物业服务4启动战略：低成本启动、财务平衡、样板示范、圈取土地低成本启动财务平衡首批启动部分别墅（832亩内）、酒店（832亩外）、一个高尔夫球场（832亩外），通过住宅的变现，酒店和球场的配套完善支持后期开发。圈取土地通过示范样板区的建设，为项目树立市场形象和市长形象，实现获取6500亩土地甚至20平方公里土地的愿望。通过启动区回收资金滚动开发832亩；通过832亩开发，获得拿下6500亩土地的资金，包括租赁费用（高尔夫球场用地）

3、、托管费用（社会用地）、招拍挂费用（建设用地）。样板示范将832亩和6500亩的土地，打造成为我们项目的示范样板区和浓缩版，将整个项目的理念在6500亩里面呈现出来，树立项目高度和标杆效果。圈地从小到大盈利由慢到快0亩————832亩—————6500亩—————20平方公里———————更多832亩6500亩20平方公里更多—销售赚钱—————销售运营一起赚钱————赚取土地增值价值————02009.12——2010.8————2010.12—————2011———————201x——盈利：前期物业销售

4、、后期土地溢价愿景：高层级度假模式，体现生活方式与生命体验的新城一级形态：分离产业形态二级形态：多元产业形态三级形态：一体化产业形态（或目的地形态）四级形态：度假产业形态五级形态：生命体验形态观光、游乐为核心，各自独立；满足多种需求各类产品出现，形成观光、游乐、美食、修学、康体、娱乐、其它休闲等多元结构形成；以旅游目的地为核心打造的一个旅游多要素、多层面混合的进行区域开发的形态；一种高级度假形式的城市，体会新的生活方式和生活形态，体验生命的快乐。新的生活方式，生命体验度假产业集合存在，多维度的度假综合体；通

5、过前期沟通，形成项目开发的共识：以832亩地块别墅、延伸地块进行特色酒店、高尔夫开发启动项目开发。我们的意见：1、832的物业开发兑现价值。2、酒店和高尔夫的开发溢价土地。以酒店、高尔夫推动物业增值。以酒店和高尔夫实现利润并进一步圈地。以酒店和高尔夫形成区域度假养生氛围、打造区域特色及吸引力。高尔夫酒店增值物业开发市场条件现状条件立足整体规划和战略考虑832启动区：市场分析地块分析客户定位产品建议报告思路：市场分析战略理解竞争分析启动战略启动区建议营销构想9市场分析我们面临怎样的市场？宏观情况如何？大理旅游

6、度假发展的机会和潜力在哪里?大理地产市场发展的现状如何？项目的发展面临哪些竞争对手？关键词：宏观市场状况、大理旅游度假、大理地产市场、地产调控影响国家经济的快速增长，人们对于旅游及旅游度假置业的需求都迅速增长国内深圳上海珠三角、长三角、京津塘中等规模以上城市洲际旅游开始出现出现到周边国家旅游的热潮旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺开始出现旅游需求发展特征在度假地置业在度假地投资、置业购买休闲度假产品本地置业置业特征5000以上3000－50001000－3000300－1000人均GDP（美元）减缓发展阶段平

7、稳发展阶段快速发展阶段启动阶段发展阶段世界旅游组织认为，当人均GDP达到3000美元以上，人们开始寻求在旅游度假地置业目前中国几个主要城市圈的人均GDP都在5000美元以上，中国旅游度假置业的需求从2000年前后起步，现已步入发展阶段；中国房地产的全国性涨价现象，房地产成为新的投资品（不再是过去传统认识的消费品观念），加速了在异地置业、投资的热潮，使旅游度假产品成为新的置业热潮；3000US$5000-US$300US$1000US$宏观市场状况全国旅游业持续旺盛，增幅快于GDP增长，旅游的需求结构发生变化

8、人均GDP>1000美元>3000美元〉5000美元旅游阶段国内旅游业进入高速发展阶段休闲、度假需求持续发展&周边国家旅游热潮世界游2000-2007年的统计数据显示：国内旅游收入和旅游总收入平均比GDP增长率高2-4个百分点的速度向前发展；2007年全国旅游业总收入首次突破1万亿元；2009年1.29万亿元同比增长11.3%。从世界旅游业发展的历史规律看，一个国家人均GDP达到800美元-1000美元，国内旅游