《山水凤凰城一期》ppt课件

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1、山水凤凰城一期西区营销方案经纬行（南宁）山水凤凰城项目组2005年8月8日山水凤凰城一期新户型营销推广的意义1﹑总结前期营销策略和销售执行上的利弊，及时改进﹑取其精华﹑弃其糟粕；2﹑真正做到策划周密、严谨，提高执行力，勇于总结，敢于创新,抢占市场先机，占领市场空间；3﹑塑造和提升项目品牌形象，展示开发商实力，为整个项目的后期开发过程创造有利条件；4﹑按目前的销售进度，经纬作为一家专业的代理公司，这是我们远远不能接受的，本着责任和双方互利互惠的原则，则需要把目标提前化，把风险最小化，把利润最大化。山水凤凰城

2、一期新户型营销推广的原则1﹑山水凤凰城品牌的延续和利用，并充分提升项目的产品附加值；2﹑对目标客户群体的界定较前面方案提出的要有深层次的创新和挖掘。目　录　总　纲○市场篇○推广策略○销售策略○媒介策略○活动策略市场篇方案总体思路市场分析项目分析客户分析项目定位主题提炼文本传播广告传播形象传播活动传播市　场　分　析一﹑市场环境二﹑项目SWOT分析三、项目定位四、目标客户定位五、近期项目滞销原因总结市场环境桂林市别墅盘主要集中在西城板块，西城板块别墅盘均处于中、低价位，有很强的升值潜力；市面在售别墅楼盘有6个，分

3、别是山水凤凰城、麒麟湾、九里香堤、龙聚山庄、碧水山庄；所有项目都以桂林本地客户为主，客户购房目的以自住为主；山水凤凰城与周边项目微观对比比较项目占地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率绿化率总户数山水凤凰城一期2800001024250.4245%338麒麟湾3400001360000.460%410九里香堤13420.9629967.810.4668%400碧水山庄49569435110.8856%216龙聚山庄2001005502752.7558%120比较项目在售/库存剩余产品构成比例总价花园面积（平

4、方米）项目推广诉求山水凤凰城一期97套A型1套、B型20套、B1型2套、C型12套、D型1套、J型4套、K型13套、L型11套、N型6套、P型6套、Q型21套70—110万/栋400—500平米（附赠）大盘时代领袖品质地产坐标麒麟湾三期20多套独栋80—90万/栋270～300平米（附赠）“国际化人居别墅”九里香堤二期20多套独栋80—90万/栋280～300平米“世界级品质休闲别墅”碧水山庄二期10多套独栋90～120万/栋送占地面积同大的花园面积，多余的面积按300元/平方米出售桂林的威尼斯现代别墅与桂林

5、山水的完美结合龙聚山庄一期20多套独栋70—80万/栋90—100（附赠）广西桂林中国民居大型别墅区比较项目园林环境会所设施小区配套市政配套山水凤凰城简单园林绿化咖啡厅、药店、书吧、小型视听室、室内羽毛球场馆、健身房、超市、洗衣店、乒乓球馆、艺术展示区篮球场、网球场、中央喷水池暂无麒麟湾水景园林社区保健站、室内游泳池、咖啡厅、壁球馆、健身房、乒乓球室、物管中心、棋牌室、超市网球场、村巴、便利店、泳池暂无九里香堤水景园林游泳池、美容美发、咖啡厅网球场、羽毛球场、篮球场、足球场、高尔夫练习场、泳池暂无碧水山庄水景

6、修筑到各家各户健身房、棋牌室、乒乓球室、书报室游泳池、网球场暂无龙聚山庄水景园林餐厅、酒吧、茶室、健身房游泳池、网球场暂无市场总结西城板块别墅产品同质化现象严重，没有进行客户细分，缺少针对性产品，6大别墅盘争夺同一客户市场。从目前在售及开发的产品来看，目前西城区产品开发模式、营销策略等比较原始，推广诉求同质化，竞争层面比较低，主要靠产品性价比竞争，产品集中在低水平层面上无序竞争，从而抑制了市场的发展。西城板块房地产价位仍处于低位，受中央宏观政策和地方政府扶持政策的双重影响，越来越多的购房者看好西城板块，但同时

7、也是越来越多的购房者持币观望。项目SWOT分析－－优势（Strenth）►规模优势——本项目用地面积达1320亩，在桂林乃至广西目前所开发的纯别墅楼盘规模中排名第一；►环境优势——项目自然环境优越，有山有水，还有500亩原生态湿地，空气清新，污染少；►新规划优势——据政府初步规划，项目所处片区属于重点开发区域；未来规划路网系统相当完善，与城市中心区的联系相当便利。项目分析项目SWOT分析－－劣势（Weekness）1、位置较偏，交通暂时不便，生活配套不齐全，需作前期投入，提供日常生活保障体系；2、周边为乡村和

8、农田，人文环境较差；3、消费者对该片区印象不佳，片区规划认知不足。项目分析项目SWOT分析－－机会点（Opportunity）►政府对西城区的扶持政策持续加大；►可率先营造西城区别墅生活社区的品牌效应，引导并建立起新的别墅生活指标；►市场缺少规模大、环境好的高档居住社区；►市场缺少以人为本设计的好户型。项目分析项目SWOT分析－－威胁点：（Threat）►配套不足，市场培育过程将被拉长；►人气不足，