交易前的准备工作

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1、签约前审查要点21世纪不动产福州区域签约部2011年8月新编1签约前沟通的意义房产买卖自客户或房源委托日起至成功签约日止，都在进行着签约前沟通。本课件根据实时的交易及贷款政策，对买卖双方的成交、交易、及后期手续办理等进行详细的讲解，对如何促成成交、及避免纠纷起到指导的作用。2签约前沟通要点一、身份证件的审核及委托公证办理二、限购应准备材料三、贷款政策及限贷应准备材料四、产权资料审核五、税费计算六、土地证办理七、成交的其它细节3一、身份证件的审核及委托公证4身份证件的审核要点1、买、卖双方身份证件

2、种类2、卖方身份证件号码不一致3、公证委托4、委托书范本51、买、卖双方身份证件种类身份证件种类：居民身份证、护照、台胞证（香港、澳门身份证）、军官证、士官证、士兵证等均为有效的身份证明。驾驶证也可以做为签约的有效证件之一。验证身份证明的目的：证明签署合同时是由买、卖双方本人签，以确保合同的有效性。62、卖方身份证件号码不一致1、在福州市公证处办理翻译公证、声明公证（购买座落、两个号码为同一个人，需旧身份证复印件，声明均合法有效）2、原来户口本带上（或由派出所开具的某年某月某日，迁往何处的证明）

3、，留有直系亲属在里面的，则直系亲属出面证明。3、护照号码不一致，有的新的护照后有体现旧护照号。若未体现的，只能通过办理委托公证，并把旧护照号藏到公证书里。4、卖方购房时为国内身份证现为国外护照的，需由公安出入境管理中心开具为同一人的证明73、公证委托公证委托机构国内的必须通过县级以上公证处办理，港澳居民需由律师楼办理，台湾公民需由当地法院办理，境外公民需通过中国驻外大使馆办理。公证委托所需要的材料出售：夫妻双方同时到场，出具产权证、夫妻双方身份证、户口本、结婚证（外地户口在福州办理公证的，其结婚

4、证需司法鉴定）。购买：拟购买房产的权属材料复印件、身份证明注：无产权证的，国外不能办理公证84、委托书公证委托书范本（专业）注意：地址不能有错漏税，及委托事项要完整。受托人无转委托权。委托期限至上述事宜办妥之日止。手写委托书范本委托人:性别：出生年月年月日身份证号码：现住址：受托人：性别：出生年月年月日身份证号码：现住址：坐落于福州市区单元的房产（详见《房屋所有权证》证号：号，系本人产业。因本人事务繁忙，特委托代为办理如下事项：1、代为办理上述房产的出售及签署买卖合同。受托人在办理上述委托事项过

5、程中所依法签署的一切有关法律文件，本人均予以承认。委托人：年月日9二、限购限贷及应准备材料10限购限贷及应准备材料的要点1、买方应符合的条件2、调首次购房证明需提供材料3、非首购交易收件需提供材料4、特殊人群需提供材料111、买方应符合的条件A、福州户口（含八县），可新购一套房，但以家庭为单位总额不得超过两套B、外地户口，持社保证达一年以上（以社保局打印详单为准），可新购一套房，但以家庭为单位总额不得超过壹套C、外籍人士，劳动保障局开具的工作满6个月的工作证明，可购买一套房产122、调首次购房证

6、明需提供材料1、在挂牌网签后，即可带上夫妻双方身份证、户口本、结婚证或离婚证及未再婚证明、喪偶证明及未再婚证明即调首购证明，需三个工作日。2、交易时，另需提供身份证、户口本、社保明细、缴税明细，但不需要结婚证133、非首购交易收件需提供材料交易过户需要本人到场，同时提供夫妻双方的材料原件：1、夫妻双方身份证2、夫妻双方户口本3、结婚证4、外地户口需提供社保12个月以上明细或个人名下税单明细，外籍人士需提供劳动保障局开具的6个月以上的工作证明。5、外地户口，配偶若不符合购买条件的（即无12个月社保

7、或税单），则不能一起上产权。144、特殊人群需提供材料1、离异的人群，需提供离婚证及民政局（街道）开具的离婚未再婚证明2、丧偶的人群，需提供配偶死亡证明（火化证明或户口本上有体现）及民政局开具的丧偶未再婚证明。3、未达到结婚年龄的人士的成年人，调首购或过户时均只出具户口本即可4、产权做未成年人名字，则需夫妻双方均达到购房条件。5、军官及士兵，需由驻地提供单位驻地证明，证明其在福州驻地。若结婚证上需体现军官证号码与现号码不一致，可由部队开证明。后期的结婚证将用身份证办理，若以身份证办理的结婚证，也

8、需部队开具证明身份证与军官证为同一人。15三、贷款及限贷、准备材料16贷款及限贷、准备材料要点1、买方购房款及贷款资料的准备2、贷款限制3、贷款人符合贷款条件4、贷款成数及利率5、公积金贷款6、公积金提取171、买方购房款及贷款资料的准备购房定金是否已经支取或存入有银联标识的银行卡中首付款是否足够1、评估税后价是多少，是否能达到贷款要求，评估需注意不避税的，不要评估成高档住宅（税点为：高档住宅0.917，普通住宅0.933）。2、资信是否良好3、夫妻双方名下原购及贷款住宅情况，现住宅情况是否符合