《宏观分析模块》ppt课件

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1、市场研展部内部交流专题——宏观分析模块宏观分析模块介绍影响房地产周期波动的宏观经济变量在现实经济运行过程中，国民经济与房地产业之间的相互影响与相互作用，都是通过经济变量、经济参数来完成的，并在国民经济周期波动和房地产周期波动过程中实现的。因此那些既对国民经济波动产生作用，同时又会影响房地产波动的宏观经济变量和参数，便成为影响房地产周期波动的重要因素。对于宏观经济变量的，分析的关键是要找到区域经济发展对于房地产市场供求变化的趋势影响，同时结合研判项目的特征，需求合理的入市时机、产品类型等。在这里主要通过模板的方式分析经济增长率、国民收入与消费水平、城市化进程等宏观经济变量对

2、房地产周期波动的影响。模板主要采用美国经济学院西蒙·库兹涅茨的《各国的经济增长》一书，该书中对各地经济进行了大量的研究和总结。宏观经济增长与房地产开发的关系：GDP增长率小于4%4%-5%5%-8%大于8%10%-15%房地产开发情况萎缩停滞稳定发展高速发展飞速发展宏观模块一经济发展水平的周期性波动对房地产的供求关系会产生较强的影响，使得宏观经济周期与房地产波动呈同向发展趋势，但在波动时序上略有区别，房地产周期略早于宏观经济周期。1、当宏观经济处于萧条期时，一旦政府通过扩张性政策刺激经济，在这一外部因素的冲击下，同时在房地产价格需求弹性和房地产收入需求弹性等房地产特有的产

3、业扩张传导作用下，社会生产资源房地产业转移，由此导致并推动房地产业率先开始复苏，带动宏观经济步入扩张期。2、当宏观经济进入高涨期后，在政府通过提高利率、紧缩通货等紧缩性政策冲击下，由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩政策下出现降低，同时又由于受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产特有的产业收缩机制的影响，结果使得社会资源率先从过热的房地产领域退出，结果房地产市场先于宏观经济而进入收缩期。2007年底国家实施的更为严厉的金融紧缩政策，使得房地产市场已经进入了长达半年多的收缩期。800-1000美元1000-4000美元4000-8000美元8000-10000美

4、元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期生存需求生存、改善需求兼顾改善需求为主改善需求为主起步发展单纯数量型快速发展以数量为主，质量为辅平稳发展以质量为主，数量为辅缓慢发展以质量为主的综合发展人均GDP与房地产开发的关系：宏观模块二一般来说，国民收入变动会导致房地产消费需求发生同方向相同的变动，即收入增加会刺激房地产需求上升，收入下降则导致房地产需求减少。同时也不得不考虑需求市场边际价值递减定律的影响，以及土地不可复制性所带来的开发用地逐渐减少等带来的房地产市场理性减缓的因素。故经长期观测发现，房地产开发随着人均GDP增长呈现波峰型变化周期。异常基本正常正常运行基本正常异常

5、2008年2009年房地产开发投资额增幅<-5%-5~5%5~15%15~25%>25%18.9%-7.8%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.20.100.07反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>3723.96%21.30%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%全社会固定投资与房地产开发的关系：宏观模块三通过对房地产开发比重的研究，确定

6、区域房地产开发规模的适度情况，同时可以预计供求市场的变化，对于研判项目的开发时机以及产品去化均有较高的参考。房价收入比小于44-89-11大于12房价水平反应房价偏低房价存在一定的上升潜力房价平稳，上涨潜力空间不大房价过高，已超过警戒线房价收入比的一般模式：房价收入比=全市平均单套面积总价/全市平均家庭年收入宏观模块四该模板指标主要用于区域需求市场购买力的研究，通过收入水平衡量房地产市场价格指数的风险程度，有助于判断研判项目的价格定位以及去化表现分析。不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化快速发展期调整发展期稳定发展期城市化率小于

7、30%30%-50%50%-75%大于75%城市发展特征工业生产水平较低，提供的就业机会有限，第三产业发展几乎为零。工业生产具备一定规模，经济实力明显增强，农业人口快速向工业人口转变，城市快速扩张，新区建设成为重点。工业产业成为城市绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激城市的升级，旧城改造与新城建设完善同步进行。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口的第二、三产业转移。房地产开发特征发展缓慢，需求明显不足，自住需求有限释放快速发展，自住需求释放加速，同时带动投资需求的出现。开发重心以数量为主。稳