《大栅栏提案》ppt课件

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1、大栅栏改造市场探讨TheDaShiLaProject壹.□市场定位分析□深度矛盾分析一．市场定位分析１.市场定位的概念大栅栏改造计划不是一个单纯的地产操作项目也不是一个单纯的文化保护项目而是一种复合型的商业运行模式文物保护，要站在市场化的基础上商业运行，要站在城市经营的高度以双项平衡的观点，来考虑大栅栏项目定位２.市场定位的角度３.市场定位的高度大栅栏是北京城市经营的无形资产，是文化品牌，也是历史的灵魂北京可能不再缺乏一条商业街但绝对不能缺少一个大栅栏4.消费客群分析大栅栏两类主要客群:旅游客群,包括国际游客,国内游客本地客群(北京周边客群)本项目消费主张

2、目标:让旅游客群一日停留到多日停留,多日消费让本地客群从一年乃至多年去一次，到每月每周都去消费,娱乐.5.品牌高度对大栅栏区域的两类名称分析:大栅栏,区域性的称呼,代表一种北京文化前门,国际化的称呼,代表一种中国文化前门,一词的使用更具有国际性和广泛的传播性可以指导我们对案名的选择和使用5.1案名主方案案名:中国前门国际文化街5.2案名备选方案案名:新大栅栏二．深度矛盾分析１．古街改造总情况古街改造类型多区域政府关注力度大改造成功率比较低１.1成功案例天津古文化街上海新天地２.失败原因商业改造　　　　　文化保护１.无法控制的保护程度与市场经营的矛盾２.过高估

3、计的文化价值与市场规律的矛盾３.挖掘价值过低与开发运作费用高的矛盾贰.□矛盾拆析解决□本案定位规划一．矛盾拆析解决１.文化与商业联系与分割商业依托文化，有机联系商业割离文化，分别运营１.1从概念的割离到商业区的划分第一区.国际文化区第二区.国际餐饮区第三区.国际商住区１.2商业区的划分与赢利平衡期望1.2.1第一区,国际文化区赢利分析经营方向:恢复修缮传统商业,以保护复兴文化为,力求保持文化第一,经济第二经营资源:借助政府力量,社会资源,和传统商业品牌赢利策略:以同仁堂,内联升等全国商业品牌为龙头,以茅台酒,龙井茶等国际知名产品为支持,以中国文化为总品牌,吸

4、引国际一线品牌的加入,形成世界文化商业品牌聚集地.依托中国品牌产品(中药产业以及下游产业链),创造区域的文化经济双赢利;引入世界品牌,提升市场价值和地段价值.不但可以突破以往文化街热文化冷商业的怪圈,前期既可达成总区域内亏赢平衡的商业策略.中后期可达高利润的市场价值空间1.2.2第二区,国际餐饮区赢利分析经营方向:以传统餐饮为基础,以高档酒吧街为核心,以高档体验休闲式餐饮为特色品牌(有表演性质或体验性质的餐饮)经营资源:依托老字号“全聚德”为中心,发展聚拢传统餐饮依托新景观(挖掘人工湖景观)建立水边的酒吧街引进民族表演或异域歌舞表演助兴的特色餐饮赢利策略:利

5、用前门附近旅游人群需求和餐饮市场空缺的矛盾建立高利润的餐饮区.1.2.2第三区,国际商住区赢利分析经营方向:引入国际品牌的商业,高端地产项目经营资源:利用天安门板块地段优势,叠加新高端品牌优势文化资源优势,商业组合优势,形成商业居住办公的新区域赢利策略:用品牌拉伸地段，用文化包装价值,建立长安街上最有价值的商住区.二.本案定位规划本项目具有多重性和复合型商业的特性经历年代的多重性跨度多重经济模式经营业态的多重性产品规划的多重性2.1项目多重性之年代经历年代的多重性:680年发展历史,北京最悠久的商业区大栅栏:建于元初,兴盛始于明朝中叶,约680年其它著名商业

6、区发展历史:隆福寺:始建于明代宗景泰三年(1425年),清雍正成为重要商业区西单:历史可以追溯到明代初叶王府井:建立于清康熙初年,约300年左右历史东岳庙:初建于元代元右年间，距今已有六百多年护国寺:创建于元代,商业形成于清康熙年间,不超过260年.南新仓:于明永乐七年（1409年）起建而成商业氛围2.2项目多重性之经济跨度多重经济模式:封建经济,早期资本市场经济萌芽,民族主义产业经济,社会主义经济,社会主义市场经济,包含着5种经济成份和模式,是中国经济形式最丰富的商业地之一.2.３项目多重性之业态经营业态的多重性:传统主流业态包括：中医药，服饰鞋帽，古玩玉

7、器，古书籍新增主流业态包括：餐饮，酒吧，旅舍，高档俱乐部2.４项目多重性之经济产品规划的多重性:产品包括：四合院，高档住宅，酒店公寓，底层办公楼，办公型soho，地下购物中心2.1产品定位以多样性业态和产品的商业文化全面复兴丰富的历史和经济市场文化以赢利模式为导向,最后推出产品定位中国前门国际文化街700年前门文化复兴参.□广告策略之视觉表现THANKS！