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1、物业公共水电分摊办法合集 一、《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》关于“公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准”的说明中有这样的表述:“【5】公共绿化养护用水的费用未包括在此价格中,应单独列帐,按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。” 二、《晋中市物业服务收费管理实施细则(试行)》第十条“物业服务成本、支出构成一般包括以下部分:……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用:包括公共照明、二次供水电费及公共用水、自来水损耗费用等。” 三、北京物业网的一篇文章“住宅公摊水详解及一些建议”,内容如下:
2、 公用分摊水的构成 从法律的角度来分析,住户目前所分摊的公用水可分为三种性质,分别是合法公摊、非法公摊和模糊公摊。合法公摊包括合理误差、正常管网泄漏和火警时消防用水;非法公摊包括小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处用水、开发商未出售(或已出售未收楼)的某些单元用水、非火警动用消防水和偷窃用水;法律没有明确规定归属的分摊,笔者都称之为模糊公摊。 合法公摊用水详解及建议 1.合理误差。水表的正常误差有两个值。最大流值高区最大允许误差为±2%,最低流量低区最大允许误差为±5%(根据国家水表检定规程《JJG162-
3、85》)。某些用户合理地利用最低流量低区用水时负误差大的经验,用缓慢滴水的方式来取水。这种取水方式对总表产生的是正误差,是允许范围内的误差。最近有报道,某些假水表的误差为400%,简直像抢劫用水。分表总和大于总表就是负分摊。小区用水为什么经常会出现负分摊的现象呢?因为小区设计供水量远大于实际取水量时,总表总是出现在最低流量低区,如上所述低区负误差大(换句话说就是总表实际上转得慢了),所以就出现了分表总和大于总表的负分摊。我曾经管辖的一个物业小区就是这种负分摊的现象,开始我以为是总表坏了,自来水公司更换了总表后还是负分摊,5
4、年来一直是负分摊。建议推广使用精密水表,并建议自来水公司收回水表的安装、更换和移动的监督权。 2.正常管网泄漏。管网泄漏分为明管泄漏和暗管泄漏。明管泄漏容易发现,并容易得到修复,所以这方面的损失一般很少。暗管泄漏分为地下暗管泄漏和地上暗管泄漏。地上暗管泄漏容易发现,并容易得到修复,这方面的损失一般也很少。地下暗管具体用途通常有四种:一种是公共地方清洁用水水管,一种是绿化用水水管,一种是观赏设施用水水管,一种是总表后的进户管。建议在《建筑给水排水设计规范》修订时将前三种用途的水表,规定为表前明管设计。建议对总表后的进户管
5、也进行明管设计。发现地下管网泄漏的方法通常有两种,一种是定期用水数量对比,另一种是定期人工检查,检查的方法很简单,将用户前端的总水阀关闭,水表仍然转动,说明有泄漏。镀锌水管违法使用和超期使用也是造成管网泄漏的原因之一。镀锌水管容易生锈和被腐蚀,里面容易贮藏细菌,正常使用寿命是8至10年。建设部发布的《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》(建住房[1999]295号)中规定:自2000年6月1日起,在城镇新建住宅中,禁止使用冷镀锌钢管用于室内给水管道,并根据当地实际情况逐步限时禁止使用热镀锌钢管。实际上这一通知没有很好地执行
6、。建议政府有关部门加强执法。 3.火警时消防用水。消防用水是没有设计安装水表的,火警难得一遇,无火警也就无这方面的用水分摊。 非法公摊用水详解 1.根据国家计委发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)第八条规定:管理费中包含了绿化管理费、清洁卫生费、办公费和保安费等。小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处办公用水和管理处员工生活用水理应在管理费中支出。由于缺少监督,不少物业管理公司通过不装分表或做假账的形式将这些用水分摊到其他用户。 2.开发商未出售(或已出售未收楼)的
7、某些单元用水。如果管理不善,这些单元会造成很大的水暖器材泄漏。开发商和物业管理公司都不愿意分担这种预算外开支,最终物业公司可能将此部分泄漏分摊到其他的用户头上。入住未满的新小区这种现象会较多。 3.动用消防水清洗公共场所或疏通下水管道等各种非火警用途,这种用水最终会分摊到所有用户账户。 模糊公摊用水详解及建议 清洗水池浪费掉的消防用水就是属于模糊公摊。清洁水池的用水理应由物业管理公司提供,实际上清洗水池本身所需的水很少。因为生活用水水池一般和消防贮水水池合用一池,所以每次清洗水池时都要浪费掉大量的消防贮水。
8、清洁水池浪费掉的大量消防贮水究竟由谁承担呢?法律并没有明文规定。浪费的消防贮水究竟是多少呢?高层楼房一般有两个水池,楼顶一个,地下一个。楼顶的水池消防贮水量是按不同类型的建筑6至18立方计算设计的,地下水池消防贮水量是按大楼所有消防栓连续完全开启2至3小时的用水量来设计(根据《高层民用建筑设计防火规范》
