物权法解读：农村宅基地使用权维护不得抵押

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1、物权法解读：农村宅基地使用权维护不得抵押物权法第183条第2项禁止以宅基地使用权设定抵押。所谓宅基地是指农村集体组织的成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有的土地。所谓宅基地使用权是指，农村集体组织的成员依法对集体所有的土地享有的占有和使用的权利。宅基使用权人有权利用该土地建造住宅及其附属设施。在物权法制定过程中，就禁止抵押的财产范围争议最大的一个问题就是宅基地使用权能否抵押？一种观点认为，应当允许这两类土地使用权进行抵押。例如，有的常委会委员认为，解决“三农”问题，建设社会主义新农村，现在最大

2、的问题就是没有金融保障。物权法应当给老百姓的金融借贷提供保障。建议物权法允许老百姓以承包的山林、承包的土地、宅基地用于抵押。这对于解决“三农”问题会起到很好的作用。再如，有的委员认为，现在商业银行和农村信用社的贷款一般都需要有抵押或者其他担保。如果物权法不允许农民的房产（包括宅基地）可以抵押，广大农民基本上就没有贷款抵押物。此外，城市的居民有了房产就可以作为贷款的抵押，而农民有了房产不能作为贷款的抵押，很不合理。因此，建议在法律上留一个口子，允许农民以房产作为抵押物。另一种观点认为，以家庭承包方式取得

3、的土地承包经营权和宅基地不能设定抵押，至少目前还不宜放开。例如，有的同志认为，按照用益物权的性质，宅基地使用权是可以抵押的，但是在现在的经济社会条件下，农村医疗、养老、生活保障制度都不完善，宅基地使用权和土地承包经营权是农民赖以生存的保障。同时宅基地使用权本身具有身份性质和福利性质，因此现在不宜完全放开这两种权利的抵押。还有的同志认为，土地承包权和宅基地使用权都是当前大多数农民安身立命之本，因此目前尚不具备放开这两种权利抵押的条件。最后，物权法采取了第二种观点，即不允许以宅基地使用权设定抵押。这样规定

4、的主要理由在于：首先，此种规定能够抑制占用农地建房，从而实现保护耕地这一基本国策；其次，能够维护农民的基本生存条件。宅基地使用权是为了保障农民基本生活居住条件而无偿或者以非常低廉的价格批给农村集体经济组织的成员用于建造农村村民的个人住宅的土地使用权。因此，宅基地使用权具有一定的社会保障性质，如果允许宅基地使用权可以设定抵押权，那么当使用权人无法清偿债务时，就会丧失该土地使用权，从而出现农民居无定所，以致出现社会不稳定的严重后果。（清华大学法学院副教授、法学博士程啸）物权法解读：建造建筑物不得妨碍相邻通

5、风采光现代社会，人类群居杂处，相互之间的权利行使必有限制，以利于和谐共存，因此对不动产所有权有公益上的限制与私益上的限制两种类型，前者是为了公共利益而施加的限制，后者是指为维护不动产权利人的基本生存利益而对相邻不动产权利人施加的限制，这就是所谓的不动产相邻关系，亦称“相邻权”。我国物权法专章对相邻关系问题作出了规定。其中，第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”这一条中的“国家有关工程建设标准”是指法律、法规或者规章中对工程建设中不得影响相邻建筑物

6、的通风、采光和日照的规定。例如，依据1985年6月14日建设部颁布的《住宅建筑设计规范》第4.1.1条的规定：“每套住宅至少应有一间卧室或起居室能获得日照，个别受条件限制者除外。”第4.1.2条规定：直接采光房间的窗洞口面积与该房间地面面积之比（窗地比）不应小于以下规定：卧室、起居室、厨房获得日照的窗地面积按1：7的规定取值；厕所、卫生间、过厅按照1：10取值；楼梯间、走廊按照1：14取值。再如，1994年8月1日上海市人民政府颁布的《上海市城市规划管理技术规定（土地使用、建筑管理）》第29条第1款规

7、定：“高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，应保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时。第32条规定：“医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述文教卫生建筑冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时；在市区旧区进行改建的，其间距应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于2小时。”依据物权法的这一规定，如果相邻的不动产所有人或使用人之间由

8、于一方的原因将导致或者已经导致另一方无法正常通风或者获得必要的光线，那么受妨害人有权对方消除危险、停止侵害、或赔偿损失。从目前的司法实践来看，人民法院处理此类通风与采光的案件一般遵循是首先判断造成通风与采光的房屋是否属于违章建筑，如果是，则支持原告的主张，应排除妨害。如果是合法建筑（即经过行政主管机关许可的建筑），则此类案件不作为民事侵权纠纷案件审理，而应当告知当事人提起行政诉讼，作为行政案件受理后，依照行政诉讼程序进行审理、裁判。其次，还要考虑造成的妨