江阴市住宅小区物业管理状况的调查与思考

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1、江阴市住宅小区物业管理状况的调查与思考                                       近年来作为新兴服务产业的小区物业管理，也是现代化城市管理中的新型课题。由于与百姓生活息息相关，引起了社会的广泛关注和思考。江阴作为现代化的港口城市，琼楼玉宇，绿水环映，小区楼盘群星闪耀，其物业管理的状况如何？百姓的参与度如何？带着这些思考，笔者对我市城区住宅小区的物业管理现状进行了一次走访、调研。现   状2002年江阴在城区的一些高档的商品房封闭住宅小区开始引入现代化、专业化、市场化的物业管理的小区服务模式，管理面积在120万平米左右。几年来，江阴的住宅物业呈现快速、健

2、康、发展的良好态势。实行物业管理的区域范围，由过去的新建商品小区延伸到了经整治的老小区、拆迁小区，城区物业覆盖率由2002年底的15%增加到目前的43%。达到了700多万平米。物业管理企业整合、裂变、扩张步伐不断加快。目前江阴共有物业管理企业33家，其中本地企业27家，外地企业6家。二级资质企业3家，三级资质企业26家，临时资质4家；物业管理小区119个，其中封闭小区92家，成立业主委员会56个，出现了一批管理规范，服务优良的物业管理项目，被建设部、省、市评为优秀项目的共17个。飞虹苑、江南华都等住宅小区成为我市物业管理的精品和城市建设的亮点。可以说，江阴的小区物业管理从无到有，从小到

3、大，短短几年，规模效应不断凸现，取得了长足发展。一是完成体制转型，增强物企行业竞争力。推动物业企业转型，实现监管分离是物业管理市场化的重要体现。以前物业企业大都为房产开发公司下属企业或子公司，建管合一，物业交接不完整，子母公司不分，帐目混乱，严重影响物业企业专业化、市场化发展。对此，我市房产主管部门，指导企业以建管分离为原则，物业企业从原房产开发公司独立出来，实现“母子分离”，独立核算，形成了一批专业化、品牌化、规模化的现代物业企业。比如我市的建设物业、大桥物业等，促进了房地产业的细分组合、实现了小区物业的专业分工和优化发展。同时在小区前期物业管理中实行招投标制度，积极引进上海陆家嘴物

4、业公司等一些外地知名品牌的优秀物业企业参与市场竞争，带动和提高本地物业企业的市场竞争力，促进了江阴小区物业的发展。面对激烈的市场竞争，江阴本地物业企业加大资金、技术人员投入，提升物业管理服务档次。大桥物业、凯发物业、建设物业纷纷开展资质升级和诚信企业建设，华惠、长博等物业企业开展了贯标认证工作，这些达标创优的活动使企业的管理水平和品牌效应得到了明显提高。江阴物业管理行业整体竞争力迈上了一个新的台阶。二是多措并举，逐步实现物业管理的全覆盖。江阴的小区物业管理起步在城区高档商品房小区。为扩大物业管理的覆盖面，全面推行住宅小区的物业管理，江阴除在城区商品房小区普遍实施物业管理外，还在经济适用

5、房小区、安置拆迁小区实行物业管理服务，乡镇商品房小区的物业管理也在稳步推进，试点运行。市委、市政府为改造人居环境，投入巨资，对城区的老小区进行综合性的改造。为切实把好事做好，实事办实，落实长效管理机制，由市房管部门牵头，组织指导小区规范选举产生业主委员会，选聘物业管理公司，实施小区物业管理。目前我市实施老小区改造和正在进行的老小区改造项目小河二村、虹桥四村、文定四村、花园三村（南北区）均实施了专业化的物业管理。生活环境良好。通过各种举措，城区物业管理面积不断增加，达到了700平方米，形成了全方位广覆盖的物业管理体系。三是完善制度，营造了物业发展的良好的政策环境。物业的发展离不开良好的政

6、策环境和配套的制度措施。为适应形势的发展需要，江阴市政府先后下发了《江阴市物业管理实施办法》、江阴市住宅维修资金管理办法》、《江阴市住宅装饰装修管理办法》、住宅区物业管理用水执行民用水价》等文件。针对前几年房产开发与物业管理严重脱节，开发量与物业管理覆盖面不成比例的实际，从2004年开始，对商品房销售实行了“三个必须”的硬性规定。即必须落实专业化的物业管理，必须按照千分之三的标准提供物业管理配套用房，必须按标准交纳房屋维修资金。否则不予办理销售许可证。从源头上严格把关，确保物业管理落到实处。为进一步鼓励、支持物业企业，市政府还拨专款对拆迁小区中的空置房实施经费补贴，对优秀物业管理小区和

7、优秀物业管理企业、个人实施奖励。通过一系列重大活动和激励政策，有力地推动了物业管理工作的快速发展。思     考近年来我市的住宅小区物业管理虽然取得一些成绩和发展，但是存在着一些突出的矛盾，还是有一些值得思考和反思的地方。一、物业企业处境艰难，小区弃管现象出现萌芽。目前我市单纯从事住宅物业管理的企业大部门处于亏损状态；一些没有开发商作经费补贴的物业公司有的已主动歇业，整个行业面临招工难，招聘和留住优秀员工更难的困境。东方明珠、五星花园、南方小区