北京金融街项目策划

《北京金融街项目策划》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。北京金融街项目策划fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实

2、际操盘之系统资料。建设方案的评估(一)评估的基本考虑1．供应与销售情况根据北京市政府的“北京外销商品房供应量分析”统计，已获批外销、目前已入伙或可在2005年上半年前入伙的高档办公楼共计143万m2，已立项可在2006年底前入伙的高档办公楼预计不到30万m2，这些办公楼的入伙高峰期为2003年底或2004年初，此后，因北京市政府在2001年全年与2003年停止批准新的高档办公楼项目，整体供应量将显著下降。在需求方面，北京现已有三资企业与外国驻华机构超过1万家，目前仅有不到3000家拥有高档写字楼物业，因租金高，又没有现楼购买，他们之中

3、在未来几年需自置物业的大有人在。预计2001年后，每年售出的现楼花将保持或超过1994年约45万m2的水平。综上，2001～2004年间，北京高档办公楼总体上供需基本平衡，2005年以后将开始出现短缺，市场发展在全国各大城市中最为良好。2．租售价格及变动趋势因国内经济已进入良性调整期，又由于中央银行紧缩银根造成的资金短缺，使得北京市房地产市场自1994年下半年起已经降温，2005年1～4月又出现7％的楼花售价下调，但在租务市场上，办公楼租金未降反升，显示需求强劲。在租务市场上，优越地段的办公楼租金仍会保持在较高价位，出租物业的回报(约

4、3．5～5年可收回投资)仍会高于出售。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2005～2006年度，随供应量下降，只要国内经济运行正常，预计价格会出现反弹。3．评估所采用的各项参数(1)引入了建筑开工面积与可租售面积的

5、概念，选定后者约为前者的96％，预留了实际上无法出售的面积，如大面积走廊及公共空间，人防、消防工作面积等，比较符合物业经营与管理的实际情况。(2)充分考虑到楼市目前较低迷且楼价仍有下调压力的情况，在销售进度上，开工后每六个月售出楼花数顺序为：11．25％，15．75％，18％，22．5％，15％，10．5％及7％入伙前资金回收定金30％均较为稳妥。在售价上，标准为办公楼按可售面积计暂定为$3000／m2。较同等地理位置目前楼花售价低约5％～10％，亦较可靠。(3)在租售分配方案上，暂按全部出售来编制方案，实际操作时，可以出售大部分(如

6、60％～70％)以回收资金，但亦保留一部分(如30％～40％)收租，可取得更高回报。(4)考虑了较充足的管理费用与不可预见费用，如按直接费的10．5％～11％计算管理费，另外按销售收入的2％计入一笔销售费用，不可预见费则是按包括利息在内的全部成本为基数的5％计算，对风险的考虑较为充分。(二)评估计算及结论1．评估计算(1)项目总投资(亿$)为：12.5428（Ⅰ）、15.627（Ⅱ）。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开

7、发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。(2)项目总成本(亿$)为：18．5885(Ⅰ)、22．9192（Ⅱ）。(3)盈亏平衡点(万m2)为：售出5．4155、余1．8845，售出6．7325，余2．9675。(4)四年的简单投资回报率为：30.66％（Ⅰ）、32.82％(Ⅱ)。(5)最大现金投入量(亿$)为：13.0875（Ⅰ）、15.7798(Ⅱ)。2．结论根据评估

8、考虑的基本因素及计算结果，可以认为该项目为盈利项目，但回报率不太理想，升值潜力虽较大，但要取决于未来几年中国整体经济形势的发展及2005年后楼价恢复的程度。因地块处于中国房地产的黄金地段，抗御风险的能力强，考虑到中国改革