金融街项目策划报告part3

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1、第四章项目针对性产品定位方向及价格定位商业及酒店配套部分商业及酒店配套部分业态划分初步建议——一层及夹层1层及夹层：酒店配套（建议持有经营+销售)第四章项目针对性产品定位方向及价格定位商业及酒店配套部分商业及酒店配套部分业态划分初步建议——二层及三层2、3层：餐饮配套（建议销售)第四章项目针对性产品定位方向及价格定位商业及酒店配套部分商业及酒店配套部分业态划分初步建议——四层4层：私人会员俱乐部（建议持有经营)第四章项目针对性产品定位方向及价格定位调整后方案：原写字楼部分增加５层原酒店部分增加三层项目功能定位如下：写字楼（销售）酒店（持有经营）会议中

2、心（持有经营）商业及酒店配套（持有经营+销售）第四章项目针对性产品定位方向及价格定位二二、二、、针对性项目价格定位、针对性项目价格定位项目写字楼部分——市场比较法价格定位过程规模销售价格估价序号项目名称建成时间产品档次（（（万㎡）））（（（元/㎡）））时点A富凯大厦2003年12A180002005.05B置地星座2004年12月7.1A190002005.05C投资广场1997年5.5B160002005.05D丰汇时带2005年5月8.9B138002005.05E盈创大厦9.85B160002005.05F金泽大厦2004年10月4.6B170

3、002005.05第四章项目针对性产品定位方向及价格定位项目写字楼部分——市场比较法价格定位过程交易日期修正系数：根据北京写字楼信息年终统计数据，2004年北京写字楼市场平均售价与上年相比上涨4.7%，平均月增长幅度0.358%；以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的销售期为终点，因此取交易修正系数取1.008。参照项目的选择原则：选择不同档次项目，同时尽可能为最新和代表项目。估价时点的选择原则：尽可能接近现实时间。第四章项目针对性产品定位方向及价格定位项目写字楼部分——市场比较法价格定位过程本项目写字楼价格市场比较法系数修正表单位：元/平方米

4、区域因素修正个别因素修正交交交易易易成交日日日交交交市市市自自自区区区标标标建建建产产产物物物比准项目价格期期期通通通政政政然然然位位位小小小准准准筑筑筑品品品业业业小小小价格修修修状状状配配配环环环差差差计计计配配配规规规差差差服服服计计计正正正况况况套套套境境境异异异置置置划划划异异异务务务富凯大厦18000108/1000-0.50-0.5100/101-0.500.50100/10017965置地星座19000108/1000-0.50-0.5100/101-0.5-0.500100/10118963投资广场16000108/100000-0

5、.5100/100.500.50.50100/9916210丰汇时带13800108/10000.501100/98.531.530.5100/9215351盈创大厦16000108/10000.500.5100/9900.50.50100/9916456100/99.金泽大厦17000108/1000000.5100/99.5000.50173095第四章项目针对性产品定位方向及价格定位项目写字楼部分——市场比较法价格定位过程本项目写字楼价格市场比较法区域市场占有状况权重系数修正表项目比准价格占有面积营销状况权重加权的相对价格本项目住宅销售价格名称

6、（元/㎡）（平米）（占有率）（元//㎡）（元/㎡）富凯大厦17965400000.25034496置地星座18963600000.14812808投资广场16210630000.11471860丰汇时带1535165000.18562850盈创大厦164561700000.20543381金泽大厦17309600000.09591661合计117056第四章项目针对性产品定位方向及价格定位项目写字楼部分——市场比较法价格定位过程项目写字楼部分——市场比较法价格定位结论：建议本项目写字楼部分单价为：1710017100元17100元元/元///平方米平

7、方米第四章项目针对性产品定位方向及价格定位项目写字楼部分——收益还原法定位过程通过对区域现有项目的写字楼调研，得出区域的租金水平为178178元178元元/元///㎡㎡㎡/㎡///月月价格具体的确定方法如下：a、确定年纯收益：178元/㎡/月×1㎡×12×（1-18.74%）=1735元；（注：空值率按北京市写字楼市场的整体空置18.74%计算）b、确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为10%；：c、使用年限：50年d、收益价格确定运用公式：V＝a/r×[1-1/(1+r)n]式中V：房地产的价格a：房

8、地产年纯收益r：还原利率n：未来可取得收益的年限第四章项目针对性产品定位方向及价格定位项目写字楼部分——收益