金融街项目策划报告part2

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1、第三章项目针对性市场分析一一、一、、项目针对性研究、项目针对性研究项目基本概况总用地面积：6480平方米总建筑面积：61780平方米（目前方案）72780平方米（计划方案）项目容积率：9.53（目前方案）11.23（计划方案）地下销售面积：13985平方米地上销售面积：42519平方米目前项目实施方案细化指标第三章项目针对性市场分析原有项目方案基本概况酒店部分客房面积22285平方米6——16层可售大堂面积1152平方米——会议中心2325平方米5层——商业部分餐饮广场9750平方米2——4层可售首层商业1623平方米1层首夹层商业24

2、85平方米1.5层地下商业3172平方米负一层商业配套经营游泳池1609平方米——写字楼商务办公4051平方米——可售第三章项目针对性市场分析项目四至分析光大国际中心官园立交桥中国国电大厦西二环路本案位于西二环路官园立交桥东南角，东侧目前仍为旧有居民住宅区，南邻中国国电大厦，西靠西二环路，北临在建5A级写字楼光大国际中心。第三章项目针对性市场分析项目周边商业市场环境分析西直门商圈本案阜成门商圈金融街西单商圈第三章项目针对性市场分析项目周边市场环境分析1、项目位于西城区官园立交桥东南角，处于金融街最北端，周边高档写字楼云集，商务氛围浓厚。

3、2、金融街北扩必将使目前西二环三大商圈合围一体，从而形成北京西部商业带。第三章项目针对性市场分析项目周边自然环境分析项目周边即位城市公园，在市区内部可谓环境较为优越，但由于项目地块大小的限制，致使项目内部景观发挥余地较小，从而要借用外部环境相关资源。第三章项目针对性市场分析项目周边交通环境分析环线地铁本案地铁西直门站金融街地铁官园站地铁阜成门站一线地铁复兴门换乘站第三章项目针对性市场分析项目周边交通环境分析项目位于金融街南端，项目周边已形成二环路、三环路；长安街、平安大街这两横两纵城市主干道，项目依托其可便捷的通达北京各地区。项目紧邻环

4、线地铁官园站，同时距离环线、一线换乘站——复兴门站仅两站之遥，在北京大力发展城市轨道交通的今天，地铁已经成为北京重要的出行手段之一。本案对于地铁如此优越的相对位置，为本案的价值提升提供了重要的支撑点。第三章项目针对性市场分析二二、二、、项目、项目SWOT分析项目劣势项目优势【坐拥金融街，融汇西单、官园、西直门三大商圈辐射的区位优势】【项目外立面在区域内相对较差】【二环路，长安街、平安大街及轨道交通网构筑项目周边便利路网】【园林景观造景面积相对较少，要充【项目周边地区合理的规划布局】【体量较小，市场消化速度较快】分借用外部园林资源】【潜力

5、巨大的升值前景】【项目地处金融街最北端，市场处于【户型可自由拼装】【务实的产品性价比】发展阶段】项目机会项目威胁【市政建设力度加大，地下交通系统＼金融街北扩等等】【周边项目云集，区域内供应量较大】【本项目产品自由分割组合，扩大置业客户层】【区域市场土地资源短缺，升值潜力巨大】第四章项目针对性产品定位方向及价格定位一一、一、、项目运做思路、项目运做思路根据前期与开发商就本项目的几次接洽所了解的本项目的一些基本信息，我们本次就本项目所进行的针对性市场定位以促成本性目前期销售销售回款为前期阶段目标，以后期开发商通过对项目部分物业的长期持有，达

6、成长期有效收益的利润目标。结合以上情况我司对开发商就本项目方案调整，分别作出针对性产品定位第四章项目针对性产品定位方向及价格定位二二、二、、原有设计方案运做、原有设计方案运做原有设计及产品方案分析酒店部分实现销售额客房面积22285平方米6——16层持有0大堂面积1152平方米——会议中心2325平方米5层——0商业部分实现销售额餐饮广场9750平方米2——4层首层商业1623平方米1层持有0首夹层商业2485平方米1.5层地下商业3172平方米负一层商业配套经营0游泳池1609平方米——写字楼实现销售额商务办公4051平方米——可售6

7、886.7万元第四章项目针对性产品定位方向及价格定位原有设计及产品方案分析根据上表我们分析可知，如按照目前的设计及产品方案进行营销，开发商在短期之内所能实现的销售额只有商务办公部分的6886.7万元，这对于项目的顺利开发在资金支持方面不足，结合市场实际需求及开发启动资金的需要。我司建议对现有设计方案及产品划分进行调整，以达成快速回笼资金，启动项目全面开发．第四章项目针对性产品定位方向及价格定位原有设计的产品方案重新定位写字楼（销售）酒店（持有经营）会议中心（持有经营）商业及酒店配套（持有经营+销售）第四章项目针对性产品定位方向及价格定位

8、原有设计的产品方案重新定位写字楼部分通过产品类型的重新划分，增加写字楼面积至约10038平方米，如按照17000元/平方米的销售单价进行销售，将在前期实现约17065万元的销售金额，以有效的缓解开发商前期开